Ein Hausverkauf auf Ratenzahlung hat nicht nur Nachteile

in Hausverkauf auf Raten beinhaltet zweifelsohne einige Risiken für den Hausverkäufer, kann sich jedoch auch als vorteilhaft erweisen. So können Sie unter Umständen Steuern sparen, wenn Sie Ihr Haus auf Raten verkaufen. Darüber hinaus kann es so noch einfacher sein, einen Käufer für das Objekt zu finden. Hier erfahren Sie mehr rund um das Thema Hausverkauf auf Raten.

‍Wer könnte sich für eine Ratenzahlung interessieren?

‍Wenn Sie ein Haus in München zu verkaufen haben, dann denken Sie vermutlich zuerst an einen regulären Verkauf, bei dem Sie nach Abschluss des Kaufvertrags zeitnah die komplette Verkaufssumme erhalten. Dies ist auch die Regel. Jedoch gibt es auch Alternativen zur Sofortzahlung des Kaufpreises. Hierbei sind vor allem die folgenden Varianten zu nennen:

• Leibrente oder Zeitrente
• Mietkauf
• Ratenkauf

Bei der Leibrente verkauft man seine Immobilie und vereinbart mit dem Käufer statt der einmaligen Zahlung des kompletten Kaufpreises eine mit einer Rente vergleichbaren monatlichen Zahlung. Üblicherweise wird auch ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht für den Verkäufer vereinbart. Bei der sogenannten Zeitrente wird eine zeitlich begrenzte Laufdauer des Vertrags vereinbart. Für eine Leibrente entscheiden sich insbesondere Verkäufer, wenn sie in dem Objekt weiterhin wohnen wollen und zugleich eine Aufstockung ihrer Rente anstreben.

Beim Mietkauf geht es darum, dass jemand, der eine Wohnung oder ein Haus anmietet oder bereits zur Miete bewohnt, dieses Objekt nach einer vertraglich festgelegten Zeit schließlich kauft. Normalerweise liegt die Vertragslaufzeit für Mietkäufe bei 10 bis 15 Jahren. Die jetzt monatlich gezahlte Miete enthält beim Mietkauf anteilig einen Ansparbetrag für den später vorgesehenen Kauf. Damit sich der Mietkauf rechnen kann und der Mietanteil zzgl. Zinsen im Verhältnis nicht zu hoch ist, sollte der Tilgungsanteil mindestens 80 % der monatlichen Mietzahlung betragen, d. h. beispielsweise 20 % Miete und 80 % Ansparbetrag für den Kauf.

Der Ratenkauf ähnelt dem Mietkauf stark. Allerdings ist die monatliche Rate hier quasi 100 % Ansparbetrag. Beim Mietkauf sind es in Abhängigkeit vom Vertrag nur 80 oder 90 %. Aus diesem Grund ist für den Käufer die Ratenzahlung meist deutlich attraktiver.

Gegenüber dem Mietkauf hat der Ratenkauf auch für den Verkäufer gewisse Vorteile. So kann es sich als günstig herausstellen, dass der Käufer sofort sämtliche Pflichten für die Immobilie trägt und komplett zuständig ist für Instandhaltung und Wartung. Als Verkäufer muss man sich darum dann nicht mehr kümmern. Es gibt zusätzlich keinen anteiligen monatlichen Mietzins, der als eingenommene Miete zu versteuern wäre.

Ein Verkauf mit Ratenzahlung beinhaltet für den Verkäufer allerdings auch ein nicht unerhebliches Risiko: Denn es kann passieren, dass der Käufer irgendwann die Raten nicht mehr zahlen kann. Mitunter sind Käufer an einem Ratenkauf interessiert, weil sie kein Darlehen von der Bank erhalten oder über zu wenig Eigenkapital verfügen, oder beides. Das muss nicht heißen, dass ein Ratenverkauf fehlschlagen muss, aber es heißt, dass in dieser Hinsicht eben ein gewisses Risiko besteht. Umso entscheidender ist es daher, die geeignete Zielgruppe auszumachen.

‍Immobilien verkaufen per Ratenzahlung: Brauche ich dafür einen Makler

‍Wie weiter oben dargelegt, kann ein Hausverkauf per Ratenzahlung mitunter risikobehaftet ist. Dieses Risiko können Sie reduzieren, indem Sie einen kompetenten, seriösen und erfahrenen Immobilienmakler aus München zurate ziehen. Er verfügt über ein umfangreiches Fachwissen, was auch Verkäufe mit Ratenzahlung einschließt und er weiß, worauf er bei der Auswahl der Käufer achten muss. Des Weiteren besitzt er sehr gute branchennahe Kontakte, die Ihnen bei der Auswahl der richtigen Zahlungsmodalität ebenfalls helfen können. Beachtenswert ist ferner, dass er den optimalen Angebotspreis für Ihr Objekt bestimmt und somit auch passende Angaben zu den monatlichen Raten machen kann.

‍Für die Ratenzahlung Fachanwalt engagieren

‍Wenn Sie einen regulären Hausverkauf ohne Besonderheiten durchführen, brauchen Sie für gewöhnlich keinen Fachanwalt. Der Notar setzt einen Standardvertrag auf, der nur durch die individuellen Gegebenheiten und Absprachen abgeändert wird. Verkaufen Sie Ihr Haus in München allerdings auf Raten, ist ein detaillierter und besonders professioneller Vertrag unabdingbar. Er regelt genau die Höhe sowie der Laufzeit der Raten und was passiert, sofern der Käufer zahlungsunfähig wird. Und für diesen Zweck sollten Sie eine kompetente Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

‍Wie sieht es mit der Kostenbelastung für den Hausverkäufer bei der Ratenzahlung aus?

‍Ein Hausverkauf ist für den Verkäufer in der Regel nie gänzlich kostenfrei, es fallen unvermeidlich Verkaufsnebenkosten an. Beim Ratenverkauf müssen Sie zusätzlich bedenken, dass der Verkaufserlös nur nach und nach eingeht und Sie für gewöhnlich Jahre bis zur vollständigen Abzahlung warten müssen. Haben Sie in das Gebäude erst kürzlich umfangreich investiert, wird Ihnen dieser finanzielle Aufwand erst mit der Zeit erstattet. Auf der anderen Seite kann der Ratenverkauf für Sie spannend sein, da Sie so ein monatliches Nebeneinkommen erhalten. Beachtenswert ist zudem der Punkt Steuern. So ist es möglich, das Haus als Mietobjekt steuerlich so lange abzuschreiben, bis die Ratenzahlung des Käufers offiziell beendet ist. Ist die Finanzierung beendet, erhalten Sie eine Abschlusszahlung. Obgleich während der Zahlung der Raten der Käufer noch nicht der rechtliche Eigentümer des Hauses ist, ist er für etwaige Mängel am Haus in der Regel finanziell verantwortlich.

Achtung: Vor dem Hausverkauf müssen Sie einen Energieausweis anfertigen lassen, sofern dieser noch nicht vorliegt. Die Kosten dafür tragen Sie. Gleiches gilt für die Anfertigung und die Organisation aller Dokumente für den Verkauf. Ist vor dem Verkauf eine Renovierung ratsam, kommen ebenfalls Sie für die Kosten auf. Lastet eine bereits abgegoltene Grundschuld auf Ihrem Haus? Dann entrichten Sie die Kosten für die Löschungsbewilligung. Sollte keine aufwendige Renovierung nötig sein, bleiben diese Kosten aber meist relativ überschaubar. Dennoch können diese vielleicht höher sein als ein paar Monatsraten.

‍Muss ich Spekulationssteuer beim Ratenverkauf zahlen?

‍Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die anfallen kann, wenn Sie bei einem Immobilienverkauft einen Verkaufsgewinn erzielen, also einen höheren Preis erzielen als Sie beim Erwerb gezahlt haben. Für gewöhnlich fällt sie immer dann an, wenn zwischen Immobilienkauf und Immobilienverkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie das Objekt nicht selbst genutzt haben. Sollten Sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern müssen, kommt eine große finanzielle Belastung auf Sie zu. So etwas kann die Freude über einen gewinnbringenden Verkauf erheblich schmälern. Kommen Sie bei einem klassischen Verkauf nicht um die Spekulationssteuer herum, können Sie einen Immobilienverkauf auf Raten anstreben. Mit der Vereinbarung einer Ratenzahlung verteilen Sie die Zahlung des Kaufpreises auf mehrere Jahre. Möglicherweise lassen sich so Veräußerungsgewinne in Kalenderjahre mit geringem Gesamteinkommen verschieben und die Steuerbelastung des Verkaufsgewinns kann insgesamt merklich vermindert werden.

‍Welche Dokumente sind für einen Hausverkauf auf Raten erforderlich?

‍Ein Hausverkauf auf Raten unterscheidet sich in zahlreichen Punkten nicht von einem klassischen Hausverkauf, bei dem Sie die komplette Kaufpreissumme nach der Vertragsunterzeichnung erhalten. Auch die benötigten Dokumente sind im Grunde dieselben. In beiden Fällen müssen Sie vom Energieausweis über den Grundbuchauszug bis hin zum Lageplan mit Flurkartenauszug zahlreiche Dokumente zusammentragen. Dies kostet Geld und Zeit. Ein Immobilienmakler in München übernimmt für Sie diese Aufgabe und führt im Anschluss den kompletten Verkaufsprozess durch, wodurch Sie Zeit- und Kostenersparnisse erzielen.