Hausverkauf an Ehepartner: Das müssen Sie wissen

us unterschiedlichen Gründen ist es denkbar, dass Sie in München eine Immobilie an Ihren Ehepartner verkaufen möchten. Einer der Gründe wäre, damit beide an Steuern sparen.

Werden vermietete Immobilien an die Ehefrau oder den Ehemann verkauft, minimieren sich die steuerpflichtigen Einkünfte, die durch eine Vermietung zustande kommen. Vielleicht möchten Sie Ihr Haus verkaufen, da eine Scheidung ansteht. Auch dann sind steuerliche Vergünstigungen möglich, sofern der Ehepartner in dem Objekt wohnen bleibt. Hier lesen Sie wichtige Faktoren rund um das Thema Hausverkauf an Ehepartner.

‍An Ehepartner Haus verkaufen und Steuern sparen: Wie ist das möglich?

Immobiliengeschäfte innerhalb der Familie sind gar nicht so selten, wie manche meinen. Warum? Dies begründet sich in steuerlichen Vergünstigungen, die beispielsweise bei vermieteten Immobilien anfallen, sofern folgende Bedingungen bestehen:

1. Zum Zeitpunkt des Hauskaufs befindet sich der Verkehrswert des Objekts über dem Kaufpreis.
2. Der Hauskauf liegt mindestens zehn Jahre zurück, sodass die Zahlung der Spekulationssteuer nicht anfällt.

Die jährlichen Abschreibungen für Häuser mit einem Baujahr nach 1925 befinden sich bei zwei Prozent der angefallenen Anschaffungskosten. Darüber hinaus schreibt das deutsche Gesetz vor, dass durch den erhöhten Verkaufspreis pro Jahr wertvolle höhere steuerliche Abschreibungen realisiert werden können. Dies lässt die Abschreibungsraten durch den höheren Kaufpreis ansteigen. Die höheren Abschreibungsraten wiederum bewirken deutliche Steuersenkungen, da sie in Zukunft die steuerpflichtigen Mieteinnahmen reduzieren.

Und noch ein wichtiger Hinweis: Bei einem Immobilienverkauf zwischen Ehepartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Konditionen beim Hausverkauf denen eines „normalen“ Verkaufs an einem Fremden entsprechen. Es darf also keine Sonderbehandlung geben, weil der Käufer der Ehepartner ist. Deutlich wird dies an folgendem Beispiel: Eine rückwirkende Schenkung des Kaufbetrags ist nicht möglich. Wird dies gemacht, wittern Staat und Fiskus einen Betrug. Ein Betrug wird strafrechtlich verfolgt und mit einem hohen Bußgeld belegt – oder Schlimmeren.

Obgleich die Grunderwerbsteuer entfällt, kann die Spekulationssteuer anfallen. Sie richtet sich nach der Spekulationsfrist, die sich auf zehn Jahre beläuft. Verkaufen Sie an Ihren Ehepartner das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Hauskauf, kann die Spekulationssteuer anfallen.

‍Haus geerbt: Ist ein Hausverkauf an den Ehepartner empfehlenswert?‍

Eine Erbschaft ist eine gute Basis für einen Immobilienverkauf. Weshalb? So kann der Ehepartner das Haus kaufen und dabei an Steuern sparen. Im Unterschied zum Verkauf zwischen Ehepartnern, kann ein Erbe nämlich kaum Abschreibungen bei der Steuererklärung geltend machen. Der Grund dafür ist, dass Erben das geerbte Haus zu einem niedrigen Buchwert übernehmen. Deswegen ist eine Verringerung der Mieteinnahmen nicht möglich. Wenn Sie jedoch das Haus an den Ehepartner veräußern, sind Einsparungen bei der Steuer eine wertvolle Möglichkeit.

Achtung: Sollten Sie eine Immobilie erben, erben Sie die Spekulationsfrist gleich mit. Sie bleibt an den Verstorbenen gebunden. Hat er vor mehr als zehn Jahren die Immobilie erworben, entfällt bei einem Immobilienverkauf für Sie die Steuer.

‍Vor der Scheidung an den Ehepartner das Haus verkaufen

‍Es kann sehr ratsam sein, vor der Scheidung das Haus an den Ehepartner zu verkaufen. Auf diese Weise ist eine rasche Einigung über das gemeinsame Wohneigentum möglich. Dies trägt zu einer harmonischen Scheidung bei und schont die Nerven. Besonders gern wird dies getan, wenn der Ex-Partner in dem Haus wohnen bleibt. Durch solch einen Hausverkauf zwischen Ehepartner entfallen Spekulationssteuer und Grunderwerbsteuer. Andere Kosten wie die Notarkosten lassen sich allerdings nicht umgehen.

‍Ist ein Hausverkauf ohne Zustimmung des Ehepartners möglich?

‍Die klare Antwort hierauf lautet nein, sofern beide Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer vermerkt sind. Ein Hausverkauf ist nun nur möglich, wenn beide ihre Zustimmung geben. Doch was passiert, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch aufgenommen wurde? Kann nun der nicht im Grundbuch stehende Ehepartner sich gegen einen Hausverkauf aussprechen? Dies ist eine knifflige Situation. Sollte zum Zeitpunkt des Hausverkaufs kein Ehevertrag abgeschlossen sein, besteht für das Paar der Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet, dass sowohl Besitz als auch Vermögen zwischen den beiden Eheleuten getrennt betrachtet werden. Erfolgt die Scheidung, erfolgt der Zugewinnausgleich. Stellt das Haus den größten Vermögenswert innerhalb der Ehe dar, ist die Zustimmung für einen Hausverkauf von beiden Eheleuten unabdingbar. Mehr dazu lässt sich in § 1365 BGB nachlesen. Allerdings umfasst diese Regelung nicht die Eigentumsrechte. Sobald die Immobilie verkauft wurde, erhält der im Grundbuch eingetragene Ehepartner den Kaufpreis. Bei einer Scheidung würde ein Zugewinnausgleich stattfinden.

‍Hausverkauf nach Tod des Ehepartners: deswegen kann er schwierig sein

‍Wenn der Ehepartner stirbt, kann es sein, dass neben dem überlebenden Partner noch die Kinder und anderen Pflichtteilsberechtigte erben. Sollten beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sein, erhält der überlebende Partner zu seinem Eigentumsanteil von 50 % noch die Hälfte des Anteils des Verstorbenen. Sind Kinder vorhanden, würden sie neben dem Ehegatten laut gesetzlicher Erbfolge die verbleibenden 25 % des Hauses erben. Nur durch individuelle Regelungen vor dem Tod lässt sich diese Erbfolge jedoch abändern. Dies kann sehr sinnvoll sein, denn der überlebende Ehepartner müsste ansonsten die anderen Erben auszahlen, um im Haus wohnen bleiben zu können. Will er das Haus verkaufen, erfolgt dies unter Einbeziehung der anderen Erben. Immerhin würde ihnen ein Teil des Hauses gehören.

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