Hausverkauf: Wann ist die Schlüsselübergabe?

ndlich ist ein Käufer für das Haus in München gefunden. Den Kaufvertrag haben Sie und der Käufer unterschrieben. Der Notar hat ihn beglaubigt und der Kaufpreis ist in kompletter Höhe auf Ihrem Konto eingegangen. ​

Jetzt fehlt eigentlich nur noch ein Schritt: die Hausübergabe. Zwar ist die Abwicklung des Hausverkaufs so gut wie abgeschossen, aber dennoch sollten Sie weiterhin mit Sorgfalt agieren. Sie übergeben nämlich nicht nur den Schlüssel, sondern es muss zudem das Übergabeprotokoll angefertigt werden.

‍Haus- und Schlüsselübergabe inklusive Übergabeprotokoll: Alles muss seine Ordnung haben

‍Die wichtigste Frage ist natürlich: Hausverkauf und wann erfolgt die Schlüsselübergabe? Sie findet erst statt, wenn der Kaufvertrag unterschrieben und der Kaufpreis überwiesen ist. Allerdings können Sie dem Käufer nicht einfach den Schlüssel in die Hand drücken. Vorher wird gemeinsam das Übergabeprotokoll erstellt. In diesem werden wichtige Dinge vermerkt, jedoch das Wichtigste steht im Kaufvertrag. Dort sind spezielle Regelungen zu finden, zu denen beispielsweise das Überlassen der Küche und vieles mehr gehören. Ist nicht anderes vereinbart worden, besagt der Kaufvertrag: Gekauft wie gesehen! Es gibt also einen Sachmängelausschluss, der nur bei arglistiger Täuschung seine Grenze hat. So können Sie als Verkäufer für Mängel haften, wenn es sich um erhebliche, verborgene Mängel handelt, von denen Sie wussten und die Sie bewusst verschwiegen haben.

Zwei weitere bedeutsame Aspekte, auf die Sie sich mit dem Käufer vor der Hausübergabe einigen sollten, sind der Umgang mit dem Öl im Öltank und mit den Versicherungen. Sollte das Haus eine Ölheizung besitzen, ist vermutlich beim Verkauf des Hauses noch Öl im Tank. Soll der Käufer dafür eine gesonderte Summe zahlen oder überlassen Sie ihm kostenfrei das Öl? Dies fixieren Sie am besten im Vertrag. Ähnliches greift für die Versicherungen für das Haus. Kündigen Sie als Verkäufer die Versicherungen nicht übereilt. Das kann auch der Käufer tun, der ein Sonderkündigungsrecht von vier Wochen hat. So lässt sich sicherstellen, dass Immobilien zu keiner Zeit ohne Versicherungsschutz sind. Der Käufer kann die bestehende Versicherung übernehmen oder sie wechseln.

In der Regel steht im Kaufvertrag, wann die Hausübergabe stattfindet und in welchem Zustand die Immobilie an den Käufer übergeben wird. Es kann also sein, dass Sie als Verkäufer vor der Haus- und Schlüsselübergabe noch einiges im Haus regeln müssen. Hierbei klärt sich auch die häufige Frage »Hausverkauf – Wann ausziehen?«. Wenn Sie das Haus übergeben, müssen Sie selbstverständlich bereits ausgezogen sein und das Haus so verlassen, wie Sie es vertraglich vereinbart haben.

‍Hausverkauf: Schlüsselübergabe vor der Kaufpreiszahlung?

‍Wie erwähnt, erfolgt die Schlüsselübergabe beim Hauskauf in der Regel, nachdem der Käufer den kompletten Kaufpreis bezahlt hat. Der Notar überwacht den Zahlungsprozess und kann so grünes Licht für die Hausübergabe geben.

Einige Verkäufer wählen ein besonderes Verkaufsargument oder sind sehr kulant, indem sie schon vor der Erstattung des Kaufpreises dem Käufer den Schlüssel übergeben. Diese Bereitschaft wird im Kaufvertrag mit einer simplen Formulierung vermerkt. Sie kann lauten: »Die Übergabe des Hauses kann vor der kompletten Zahlung des Kaufpreises am 10.05.20xx erfolgen«. Der Notar weiß am besten, wie er solch einen Satz zu formulieren hat. Für gewöhnlich entrichtet der Käufer jedoch zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung in der Höhe von 10 % bis 15 % des Kaufpreises.

Praxis-Tipp: In vielen Fällen wird Ihr erfahrener Makler in München Ihnen davon abraten, dem Käufer bereits vor Entrichtung der vollständigen Kaufsumme den Schlüssel zu übergeben. Sollte der Käufer nämlich das Haus auf diese Weise in Besitz nehmen und doch nicht zahlen, wird es für Sie schwer, den ungewollten Hausbewohner aus der Immobilie zu verweisen.

‍Darf ich ohne Nennung besonderer Gründung eine vorzeitige Schlüsselübergabe verweigern?

‍Ja, das können Sie. Der Käufer hat kein Recht und keinen Anspruch darauf, vor der Zahlung der kompletten Kaufsumme den Schlüssel haben zu wollen. Manchmal möchte er aus gutem Grund in die Immobilie, um etwas nachzumessen, die Inneneinrichtung zu planen oder irgendetwas anderes zu regeln. Das dürfen Sie ihm zugestehen. Jedoch sollten Sie dabei sein. Wenn Sie einen Immobilienmakler  in München mit dem Hausverkauf beauftrag haben, kann dieser für Sie die Aufgabe übernehmen. Der Schlüssel verbleibt aber stets in den Händen von Ihnen oder Ihrem Makler. Sie müssen nämlich bedenken, dass eine Räumungsklage sehr kostspielig sein kann. Häufig bleibt der Hauseigentümer und damit Sie auf den Kosten sitzen. Übrigens: Sollte es Ihnen unangenehm sein, eine vorzeitige Schlüsselübergabe abzulehnen, kann der Makler für Sie dies übernehmen. Er ist der direkte Ansprechpartner für den Käufer, weswegen er ihm erklärt, warum dies nicht möglich ist.

‍Nicht nur den Schlüssel übergeben

‍Für den Hausverkauf haben Sie zahlreiche Dokumente zusammengesucht oder Ihr Makler hat für Sie dies getan. Einige der Unterlagen waren für den Käufer bereits gleich zu Anfang wichtig. Andere Unterlagen benötigte der Notar, um den Kaufvertrag überhaupt aufsetzen zu können. Diese Dokumente sind nun für den neuen Eigentümer. Dazu gehören unter anderem der Energiepass und der Grundriss. Darüber hinaus sollten Sie ihm auch alle Belege und Rechnungen überreichen, die Renovierungsarbeiten und Reparaturen betreffen. Hat der Hauskäufer Ihren Backofen übernommen? Geben Sie ihm die Bedienungsanleitung dazu. Im Übergabeprotokoll halten Sie und Ihr Makler exakt fest, welche Dokumente Sie dem Käufer übergeben haben. Hier ist eine kurze Liste, welche Unterlagen für gewöhnlich überreicht werden:

• Baupläne, Statikberechnungen, Grundrisse
• Berechnungen zur Nutz- und Wohnfläche
• sofern vorhanden Bodengutachten
• Verträge zur Heizungswartung, Abwasser, Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Handwerker etc.
• Energieausweis
• Versicherungsscheine
• bei vermieteten Objekten Mietverträge und Mieterakten
• Rechnungen zu vorgenommenen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten
• Belege zu Umbaumaßnahmen
• Bedienungsanleitungen zu technischen Geräten

​Die Faustregel besagt, dass der neue Eigentümer mit Schlüsselübergabe über das Haus genauso gut Bescheid weiß wie der Verkäufer.