Hausverkauf: Darf der Verkäufer vom Hausverkauf zurücktreten?

s kommt in der Praxis nicht allzu häufig vor, aber manchmal wünscht sich der Verkäufer, vom Hausverkauf zurücktreten zu können. Dahinter können die unterschiedlichsten Gründe stecken. Inwiefern es problemlos möglich ist, sich vom Hausverkauf zurückzuziehen, steht hier.

‍​Sich vom Hausverkauf zurückziehen vor jeglicher Vertragsunterzeichnung: Ist das möglich?

‍Ein Beispiel: Sie haben geplant, in München Ihr Haus zu verkaufen. Der Grund dafür liegt in einer anstehenden Scheidung, weswegen Sie sich räumlich verkleinern möchten. Sie inserieren Ihr Haus und führen in Eigenregie die ersten Besichtigungen durch. Ein potenzieller Käufer zeigt ein ernstes Interesse an dem Objekt. Sie sprechen mit ihm und machen mit ihm sogar schließlich einen Notartermin aus, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. In der Zwischenzeit haben Sie sich jedoch wieder mit Ihrer Frau vertragen und möchten das Haus doch nicht verkaufen. Können Sie Ihre Entscheidung noch rückgängig machen? Ja, das können Sie. Sie haben keinen Vertrag mit dem Kaufinteressenten unterzeichnet. Sie sind nicht an Ihre ursprüngliche Verkaufsabsicht gebunden.

‍Hausverkauf zurückziehen: Was ist, wenn ich einen Makler beauftragt habe?

‍Hat ein Makler für Sie den Hausverkauf übernommen und möchten Sie Ihre Entscheidung nun rückgängig machen, ist dies für gewöhnlich problemlos möglich. Ihr Kündigungsrecht ist im Maklervertrag vermerkt. In Abhängigkeit vom jeweiligen Vertrag ist eine Kündigung des Maklers also ohne Schwierigkeiten möglich - aber eben nicht immer. Mit Schwierigkeiten sind in diesem Zusammenhang vor allem Schadensersatzansprüche gemeint. Selbstverständlich kann und wird Sie kein Immobilienmakler zu einem Hausverkauf zwingen können. Hat der Makler allerdings bereits viel Zeit und viel Geld in die Vermarktung Ihres Hauses aufgewendet, können – im Abhängigkeit vom Maklervertrag – etwaige Schadensersatzansprüche entstehen. Dies ist nur fair, denn immerhin hat der Makler Arbeit in seine ihm übertragene Aufgabe gesteckt. Für gewöhnlich ist es möglich, sich mit dem Makler im Rahmen eines offenen Gesprächs zu einigen.

‍Vom Hausverkauf zurücktreten trotz Vorvertrag

‍Verträge über den Erwerb von Immobilien bedürfen einer notariellen Beurkundung, was nach § 311b I BGB festgeschrieben ist. Ist diese nicht erfolgt, ist jeglicher Kaufvertrag unwirksam. Es gibt allerdings sogenannte Vorverträge, aus denen sich durchaus rechtliche Verpflichtungen ergeben können. Dies wäre der Fall, wenn im Vorvertrag Vertragsstrafenklauseln oder Schadensersatzklauseln aufgeführt wären. Sie träten in Kraft, sobald grundlos kein Vertragsabschluss stattfindet. Grundlos wäre beispielsweise, dass Sie sich rein aus sentimentalen Gründen vom Hausverkauf zurückgezogen haben. Sind im Vorvertrag keinerlei Klauseln dieser Art vermerkt und wurde der Vertrag nicht notariell beurkundet, können Sie als Verkäufer unbeschadet vom Vorvertrag zurücktreten. Gleiches zählt für den Käufer.

Tipp: Zu Beweiszwecken ist es ratsam, dem Makler und dem Verkäufer schriftlich mitzuteilen, dass Sie sich vom Hausverkauf zurückgezogen haben. Sie schreiben Ihnen, dass Sie sich an den Vorvertrag nicht mehr gebunden fühlen. Inwiefern der Makler einen Schadensersatzanspruch für seine Arbeit erheben kann, hängt vom individuellen Maklervertrag ab.

Hausverkauf rückgängig machen nach Kaufvertrag: Wann geht das?

‍Haben Sie bereits einen Kaufvertrag gemeinsam mit dem Käufer unterzeichnet und notariell beurkunden lassen, ist ein Widerruf oder ein Rücktritt vom Vertrag nicht so einfach möglich. Zumeist können Sie jetzt nur noch vom Kaufvertrag bei ausbleibender Zahlung des Käufers zurücktreten. Dieses Recht zum Rücktritt wegen Zahlungsverzug gibt es nur für Sie als Verkäufer. Ein Beispiel: Gibt die Bank dem Käufer keine Finanzierungszusage, hat dieser dennoch kein Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Sie als Verkäufer können dann entscheiden, inwiefern er sich an den Vertrag halten muss oder nicht.

‍Kaufvertrag rückgängig machen: Wann besteht ein Zahlungsverzug?

‍Es hängt vom jeweiligen Kaufvertrag ab, wann ein Zahlungsverzug vorliegt. Dort ist ein Datum oder aber eine Vereinbarung vermerkt, zu welchem Zeitpunkt der Käufer den Kaufpreis entrichtet haben muss. In der Fälligkeitsmitteilung des Notars ist wiederum für gewöhnlich eine Frist fixiert. Innerhalb dieser Frist muss der Käufer den Kaufpreis zahlen. Sollte bis zum Stichtag kein Geld aufs Konto eingegangen sein, kann ein Zahlungsverzug vorliegen. Ein Anwalt wird die Fälligkeitsvoraussetzungen im Detail prüfen und sein Ergebnis dem Käufer sowie Verkäufer mitteilen.

‍Die Rechte des Verkäufers bei Zahlungsverzug

‍Sie haben als Verkäufer des Hauses in München bei Zahlungsverzug die Möglichkeit, sofort Konsequenzen zu ziehen. Von diesem Recht machen jedoch in der Praxis nur wenige Verkäufer Gebrauch. Zumeist wird dem Käufer aus Kulanzgründen noch eine Nachfrist gesetzt. Dies liegt zudem daran, dass die ursprüngliche Zahlungsaufforderung in der Regel mit der regulären Post rausgeht. Daher wissen Notar und Verkäufer nicht sicher, wann und ob der Hauskäufer überhaupt den Schrieb erhalten hat. Geht auch innerhalb der Nachfrist kein Geld auf Notaranderkonto oder das Konto des Verkäufers ein, können weitere Schritte seitens des Verkäufers erfolgen. Je nach Einzelfall kann er sich für folgende Wege entscheiden:

• Einforderung von Verzugszinsen
• Rücktritt vom Kaufvertrag und Rückabwicklung
• Forderung von Schadensersatz
• Einforderung der Zahlung des Immobilienkaufpreises (in Form von Zwangsvollstreckung oder Klageverfahren)

‍Zahlungsverzug: So funktioniert die Rückabwicklung des Kaufvertrages

‍Hat sich der Verkäufer aufgrund von Zahlungsverzug für eine Rückabwicklung des Kaufvertrags entschieden, muss er dies schriftlich beim Notar beantragen. Im seltenen Fall ist schon eine Umschreibung des Grundbuchs auf den Namen des nicht zahlenden Käufers erfolgt. Jetzt kann der Hausverkäufer die Rückübertragung verlangen. Gibt es bereits eine Auflassungsvormerkung, wird der Notar eine Löschung der Vormerkung beantragen. Hierfür ist die Einverständnis des Käufers notwendig, die dieser geben muss. Diese Verpflichtung begründet sich in § 346 BGB. Obgleich der Verkäufer einen Anspruch darauf hat, dass der Hauskäufer die Löschung der Vormerkung bewilligt, kann sich der Prozess hinziehen. So kann sich im ersten Schritt der Käufer dagegen weigern, sodass der Verkäufer seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen muss. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. Aus diesem Grund raten einige Notare dazu, dass im Zuge des Kaufvertrags auch eine Löschungsvollmacht an den Notar ausgestellt wird. Damit ist im Fall des Falles eine rasche Lösung möglich und die Immobilie ist wieder verkäuflich. Ist dieser Part geregelt, kann der Verkäufer von dem Käufer im nächsten Schritt einen Schadenersatz einfordern. Die Höhe des Betrags richtet sich an dem angerichteten Schaden durch den nicht stattgefundenen Kauf aufgrund eines Zahlungsverzugs.

‍Sicher und fair das Haus verkaufen dank Makler

‍Es kann für den Hausverkäufer gute Gründe geben, seine Immobilie doch nicht verkaufen zu wollen. Um jedoch zu vermeiden, dass aufgrund eines Zahlungsverzugs seitens des Käufers ein Rücktritt vom Kaufvertrag notwendig erscheint, sollten Sie einen seriösen Immobilienmakler aus München heranziehen. Er verfügt über gute Kontakte zu Kaufinteressenten und eine umfangreiche Menschenkenntnis, was den Verkaufsprozess vereinfacht. Zudem hinterfragt der Makler die Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten, was Ihnen zusätzliche Sicherheit gibt. Darüber hinaus wird er Ihnen dazu raten, erst den Notartermin anzusetzen, wenn die Finanzierung des Käufers mit der Bank garantiert ist.

Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:

• Rückabwicklung eines Immobilienkaufs/-verkaufs​
• Hausverkauf bei Scheidung: Hierauf sollten Sie achten
• ​Grundstücksverkauf: Wer zahlt den Münchner Makler?
• Hausverkauf mit und ohne Notar: Was ist rechtlich möglich?
• Grundstücksverkauf Vorvertrag: Wie viel Sicherheit bietet er mir?
• In München Grundstück verkaufen: Käufer zahlt nicht
• Hausverkauf in München und Einkommensteuer
• Grundstücksverkauf ohne Notaranderkonto: Ist das möglich?
• Hausverkauf: Wie lange dauert es, bis Geld auf meinem Konto ist?
• Grundstücksverkauf und Auflassungsvormerkung: Was ist das?
• Hausverkauf mit oder ohne Makler: Was ist für mich besser?
• ​Kostenlose Immobilienbewertung