Hausverkauf an Enkel: Sinn oder Unsinn?

mmobiliengeschäfte innerhalb der Familie sind nicht so selten, wie man glauben könnte. Zwar werden in Deutschland an nahe Angehörige vor allem Liegenschaften vererbt, aber manchmal bietet es sich auch an, an die Verwandten das Haus zu verkaufen. Gründe dafür kann es viele geben.

Hier erfahren Sie, warum es ratsam sein kann, an den eigenen Enkel das Haus zu verkaufen. Darüber hinaus führen wir Tipps auf, worauf dabei zu achten ist.

‍Deshalb kann der Hausverkauf an den Enkel Sinn machen: drei Gründe

‍Rein nach der Statistik gehört zu jedem zweiten Erbe in Deutschland eine Immobilie. Aufgrund der ansteigenden Immobilienkäufe in den letzten Jahren ist davon auszugehen, dass dieser Wert stabil bleibt oder sich sogar noch signifikant erhöhen wird. Leider geht jedoch ein Immobilienerbe oft mit Familienstreitigkeiten einher. Ein Haus lässt sich schlechter zwischen mehreren Erben aufteilen als Geld. Darüber hinaus sind gerade Wohnhäuser oft mit Emotionen verbunden. Alles erinnert an den Erblasser, weswegen ein Verkauf schwerfällt. Möchte einer der Erben das Haus behalten, müsste er – rechtlich gesehen – die anderen Erben auszahlen. Dies ist aus finanziellen Gründen nicht immer möglich, weshalb Großmütterchens Häuschen allzu oft gegen den Willen eines der Erben verkauft werden muss. Wer sich diese Ausgangslage verdeutlicht, kann bereits absehen, dass ein Hausverkauf an die Enkel empfehlenswert sein kann.

‍Grund 1: ein bestimmter Enkel soll das Haus erhalten

‍Manchmal wünschen sich die Großeltern, dass ein bestimmter Enkel ihr Haus nach dem Tod erhalten soll. Wenn dies durch die gesetzliche Erbfolge nicht automatisch geregelt ist, muss ein Testament aufgesetzt werden. Doch Testamente haben so ihre Tücken, denn der Erblasser kann nicht gänzlich frei entscheiden, wer aus seiner Erbmasse was bekommt. Es gibt nämlich das Prinzip des Pflichtteils. Nahe Angehörige lassen sich aus dem Testament nicht ohne Weiteres herausstreichen. Für Immobilien bedeutet dies: Gibt es nicht nur den Enkel als Wunscherben des Hauses, sondern weitere Enkel oder gar eigene Kinder, haben diese ein Anrecht auf einen Pflichtteil des Erbes. Dieser umfasst auch die Immobilie. Es kann daher sein, dass der Wunscherbe die anderen Erben anteilig auszahlen muss. Hat er dafür nicht genügend monetäre Mittel, ist er mitunter gezwungen, das Haus der Großeltern zu verkaufen. Durch einen Hausverkauf an den Enkel noch zu Lebzeiten, ließe sich sicherstellen, dass dieser alleinige Eigentümer des Hauses wird. Alle anderen Angehörigen verlieren so den Anspruch auf die Immobilie.

‍Grund 2: Kostengünstig das Haus renovieren und unterhalten

‍Immer mehr Senioren kommen im Alter mit ihrer Rente nicht aus. Besonders deutlich wird dies, sobald umfangreiche Renovierungen am Haus anstehen. Rentner müssen in der Regel schon die Immobilie der Bank als Sicherheit anbieten, um einen Kredit zu erhalten. Dies möchten viele Hauseigentümer nicht, da sie ihr Haus schuldenfrei vererben wollen. Ob sie bis zum Tod den Kredit abbezahlt haben, ist fraglich. Eine andere Alternative ist, sich Geld von Angehörigen zu leihen. Dadurch lassen sich allerdings keine Steuervorteile erzielen. Anders sieht es jedoch aus, wenn die Großeltern das Haus an den Enkel verkaufen und ihm Miete zahlen. Aufgrund der Miete ergeben sich für die Steuererklärung Einnahmen. Diese Einnahmen ermöglichen, Ausgaben für die Hausrenovierung steuerlich geltend zu machen.

‍Grund 3: Erbschaftsteuer umgehen

‍Für ein Erbe kann eine Erbschaftsteuer anfallen. Ob diese anfällt, hängt entscheidend davon ab, wie hoch der Wert der Erbmasse für jeden einzelnen Erben ist. Bei Enkeln setzt der Staat folgende Steuerfreibeträge an:

• 200.000 Euro: wenn die eigenen Kinder des Erblassers noch leben
• 400.000 Euro: wenn die eigenen Kinder des Erblassers bereits verstorben sind

Insbesondere Immobilien in München erreichen oft einen hohen Wert. Selbst wenn sie den steuerlichen Freibetrag nicht überschreiten, tut es vielleicht die Erbmasse als Ganzes. Sie setzt sich neben der Immobilie in der Regel aus weiteren Vermögenswerten wie Schmuck oder Geld zusammen.

Achtung: Es gibt eine bedeutende Nische, wie der Enkel trotz Übersteigung des Steuerfreibetrags die Immobilie steuerfrei erben kann. Zieht er in das Haus für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren nach dem Tod des Erblassers ein, entfällt für die Immobilie die Erbschaftsteuer. Allerdings darf der selbstgenutzte Wohnraum gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nicht eine Wohnfläche von 200 m² überschreiten.

‍Wieso eine Schenkung problematisch sein kann

‍Manchmal möchten Großeltern Ihrem Enkel das Haus direkt übertragen. Sie möchten kein Geld dafür haben, da sie ihm eine Freude bereiten wollen. So ehren- und liebenswert dies auch sein mag, eine Schenkung kann ihre Fallstricke haben. Zum einen kann eine Schenkungsteuer anfallen. Es gelten die gleichen Freibeträge wie bei einer Erbschaft. Darüber hinaus kann eine Schenkung von den anderen Erben angefochten werden, sofern der Erblasser in einem Zeitraum von zehn Jahren nach der Schenkung verstirbt. Es könnte demnach sein, dass der Enkel den anderen Erben einen finanziellen Ausgleich zahlen muss.

An dieser Stelle sei erwähnt, dass unbedingt eine versteckte Schenkung vermieden werden sollte. Wenn Sie an Ihren Enkel das Haus verkaufen und dafür nur einen symbolischen Wert von einem Euro ansetzen, würde das Finanzamt vermutlich eine versteckte Schenkung annehmen. Es gibt jedoch legale Wege, den Kaufpreis zu senken. So verliert das Haus drastisch an Wert, sobald sich die Großeltern ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eintragen lassen. Gleiches tritt ein, wenn sich der Enkel schriftlich dazu verpflichtet, die Großeltern zu pflegen.

Tipp: Ein Immobilienmakler in München besitzt das Fachwissen und die Ortskenntnis, um den Wert des Objektes verlässlich zu bestimmen. Solch eine Wertermittlung ist hilfreich, um den richtigen Kaufpreis für den Enkel zu fixieren.

‍Nicht die Formalitäten vergessen

‍In Abhängigkeit von den individuellen Umständen kann es sehr ratsam sein, das Haus an den Enkel zu verkaufen. Daraus können sich zahlreiche Vorteile ergeben. Aus welchem Grund auch immer der Hausverkauf an den Enkeln stattfindet, die Formalitäten dürfen nicht vergessen werden. So ist in Deutschland kein Hausverkauf ohne Notar möglich. Des Weiteren kann es je nach Ausgangslage sinnvoll sein, vorab einen Steuerberater oder Steueranwalt zu konsultieren. Er kann wertvolle Ratschläge geben, wie der Hausverkauf aus steuerlicher Perspektive erfolgen sollte.