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anz gleich, ob Sie in München ein Haus verkaufen oder kaufen möchte: Wenn es um Immobilien mit Erbbaurecht geht, gibt es einiges zu beachten. Immerhin befindet sich das Haus auf dem Grund und Boden eines Erbbaurechtgebers.
Kurzum: Ein Haus steht auf einem Grundstück, das einem nicht selber gehört. Somit können sich Kauf und Verkauf ein wenig komplexer gestalten. Hier sind wichtige Informationen rund um die Erbpacht.
Was ist mit dem Begriff Erbpacht gemeint?
Mit dem Erbbaurecht wird ein dingliches Recht beschrieben. Es gibt dem Hausbauer die Möglichkeit, auf einem fremden Areal ein Gebäude zu errichten. Für gewöhnlich beläuft sich der Zeitraum für das Erbbaurecht auf 99 Jahre. Im Grundbuch wird es vermerkt und kann verkauft sowie vererbt werden. Wie ein herkömmlicher Verkaufsvertrag ist auch für den Erbbaurechtsvertrag eine notarielle Beurkundung erforderlich. Und Achtung: Zusätzlich legt der Notar für die Erbpacht ein Erbbaugrundbuch an. Dies setzt sich wie folgt zusammen:
- Abteilung I: Eintragungen zum Erbbauberechtigen
- Abteilung II: Erbbauzins sowie Rechte und Belastungen
- Abteilung III: Eintragung der Grundpfandrechte
Als gesetzliche Basis dient das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Beachtenswert ist, dass es allerdings nur einen groben rechtlichen Rahmen vorgibt. Individuelle Übereinkünfte sind zulässig und oft auch notwendig, weswegen kein Einzelfall dem anderen zu 100 % gleicht.
Info: Der Begriff Erbpacht ist eigentlich veraltet und falsch. Obgleich dies schon seit 1947 so ist, hält sich diese Begrifflichkeit immer noch hartnäckig in den Köpfen der Leute. Sie wird als Synonym für das Erbbaurecht verwendet. Die beiden Begriffe unterscheiden sich allerdings in ihrer Bedeutung in einem wichtigen Punkt: Während es beim Erbbaurecht ein zeitliches Limit gibt, existiert keine zeitliche Begrenzung bei der Erbpacht. Aufgrund des allgemeinen Sprachgebrauchs werden hier im Text beide Begriffe synonym verwendet.
Wer erhält eigentlich ein Erbbaurecht?
Ein Grundstück mit Erbbaurecht erhalten oft Familien, die sehr kinderreich sind oder sozial schwach aufgestellt sind. Ihr Erbbaurechtsgeber sind dann Städte und Gemeinden, die aus sozialen Gründen Baugrundstücke zur Verfügung stellen. Gelegentlich bietet auch die katholische Kirche Grundstücke zum Bebauen an. Immerhin ist sie der größte Grundstückseigentümer in der Bundesrepublik.
Erbbaurecht ist abgelaufen: Was nun?
Wie bereits erwähnt beläuft sich das Erbbaurecht in der Regel auf 99 Jahre. Durch eine individuelle Vereinbarung kann es zu einem bestimmten Datum auslaufen. Nach dem vorab fixierten Zeitraum fällt das Gebäude automatisch dem Eigentümer des Grundstücks zu. Sollte es sich um ein Wohnhaus handeln, welches für sozial Schwache erbaut worden ist, gibt es eine Entschädigung. Sie beläuft sich auf mindestens zwei Drittel des Immobilienbauwertes.
Die Erbpacht kann verlängert werden, wenn dies im beidseitigen Interesse ist. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass durch die Verlängerung zunächst das Recht auf eine Entschädigung für das bereits errichtete Haus entfällt.
Kann ich das Erbbaurecht verkaufen?
Theoretisch ist es in München möglich, das Erbbaurecht zu veräußern. Es hängt jedoch von dem jeweiligen Erbbaurechtsvertrag ab. Zumeist gehen mit der Erbbaurechtsvereinbarung alle schuldrechtlichen Verpflichtungen auf den Erwerber über. Für den Verkauf ist allerdings die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig. Sollte beispielsweise der Kaufinteressent keine gute Bonität haben, könnte der Grundstückseigentümer den Verkauf des Erbbaurechts verweigern. Die fehlende Bonität wäre für ihn ein Zeichen, dass er vielleicht den Erbbauzins nicht regelmäßig erhält. Der Erbbauzins stellt quasi die Miete dar. In der Praxis wird zudem häufig ein Vorkaufsrecht zu Gunsten des Grundstückseigentümers fixiert. Somit hat er bei einem etwaigen Verkauf den Vortritt.
Wie wird eine Immobilie mit Erbbaurecht bewertet?
Sie möchten in München ein Haus verkaufen, zu dem ein Erbbaurecht gehört. Bevor Sie in den Verkaufsprozess einsteigen, müssen Sie den Angebotspreis bestimmen. Einen kostspieligen Gutachter benötigen Sie dafür nicht, aber es ist ratsam, dass Sie einen Immobilienmakler konsultieren. Dieser übernimmt die Immobilienbewertung oft kostenfrei, wenn er im Anschluss den Verkauf des Objektes durchführen darf. Obgleich der Makler für Sie die Immobilienbewertung durchführen kann, sollten Sie wissen, worauf er in diesem Spezialfall achtet. Bevor die Bewertung beginnt, sollte der Grundstückseigentümer über den Verkauf informiert werden. Immerhin hat er – wie bereits erwähnt – oft ein Vorkaufsrecht.
Den Verkehrswert des Objektes ermittelt der Makler zumeist mittels Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Im Unterschied zu Immobilien ohne Erbbaurecht gibt es einen pauschalen Wertabschlag. Dieser soll die Nachteile ausgleichen, die sich automatisch aus einem Erbbaugrundstück ergeben.
Wie läuft der Hausverkauf mit Erbbaurecht in der Praxis ab?
Gelegentlich kauft der Erbbaurechtgeber dem Hausverkäufer die Immobilie selbst ab. Möchte er dies nicht tun, muss er dem Verkauf des Objektes an einen Dritten zustimmen. Die Zustimmung darf er allerdings nur verweigern, wenn er eine Zahlungsunfähigkeit bei dem Kaufinteressenten vermutet. Persönliche Animositäten dürfen kein Hindernis sein. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass sich die Laufzeit des Erbbaurechts durch den Hausverkauf nicht automatisch verlängert oder verkürzt. Das Erbbaurecht läuft beispielsweise über 99 Jahre. Nach 50 Jahren wechselt die Immobilie den Eigentümer. Nun übernimmt der neue Eigentümer einen Erbbaurechtsvertrag mit einer Restlaufzeit von 49 Jahren. Natürlich kann der Erbbaurechtsgeber die Laufzeit auch erneuern und sie bei 99 Jahren ansetzen. Denkbar ist ferner, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück an den Immobilienkäufer veräußert.
Hinweis: Ist die Kommune oder die Kirche der Erbbaurechtsgeber, ist eine Verlängerung des Erbbaurechtes oft problemlos möglich. Sie haben oft selbst an der Verlängerung Interesse. Bei Privatpersonen ist das Verhalten nur schwer abzuschätzen.
Was sind die Fallstricke beim Hausverkauf mit Erbbaurecht?
Eine laufende Erbpacht bringt so manchen Fallstrick mit sich:
- Grundstücksbesitzer muss dem Hausverkauf zustimmen.
- Zustimmung des Grundstücksbesitzers erforderlich, um im Rahmen der Baufinanzierung das Erbbaurecht belasten zu können. So wird eine starke Belastung des Areals mit Grundpfandrechten verhindert.
- Grundstückseigentümer hat in der Regel ein Vorkaufsrecht auf die Immobilie auf seinem Grundstück.
- Umso kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist, desto schwieriger ist der Hausverkauf.
Erbbaurecht und Heimfall: Was ist mit diesem Begriff gemeint?
Wer über das Erbbaurecht liest, stößt rasch auf den Begriff Heimfall. Es ist eines dieser Worte, die tatsächlich das meinen, was sie wörtlich ausdrücken: Das Grundstück fällt wieder an den Erbbaurechtsgeber zurück. Es ist dem Grundstückseigentümer möglich, sich dieses Recht vorzubehalten. Er würde es in der Praxis beispielsweise dann in Anspruch nehmen, wenn der Erbbauberechtigte mit den Vereinbarungen bricht. Zahlt dieser beispielsweise nicht den Erbbauzins oder lässt das Grundstück verwildern, kann der Heimfall eintreten.
Hausverkauf mit Erbbaurecht: Kaufinteressenten Vorteile aufzeigen
Verkaufen Sie ein Haus mit Erbbaurecht, hat dies für den Käufer gewisse Nachteile. Ein guter Makler kann durch eine geschickte und trotzdem ehrliche Gesprächstaktik gekonnt die Vorteile durch das Erbbaurecht in den Fokus rücken, sodass sich der ansonsten so schwierige Hausverkauf leichter gestaltet.
Ein großer Vorteil für den Kaufinteressenten ist der geringe Kaufpreis. Immerhin erwirbt er nicht das Grundstück, sondern nur die Immobilie, die darauf steht. Dies sorgt für einen erheblichen Abschlag. Selbstverständlich fällt der sogenannte Erbbauzins an, der sich jedoch aus geringen, regelmäßigen Zahlungen und nicht einer großen Zahlung auf einen Schlag zusammensetzt. Wie hoch der Erbbauzins ist, hängt von der Größe und Lage des Objektes an. Er ist in Zeit und Höhe im Erbbaugrundbuch eingetragen. Übrigens: Über den Erbbauzins lässt sich mit den Vertragspartnern frei verhandeln.
Erbbaurechtsvertrag abschließen: ein paar Hinweise zum Schluss
Für einen Erbbaurechtsvertrag ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Im Rahmen derer werden weitere Vertragsinhalte fixiert, zu denen die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags, die Art der Nutzung durch den Vertragsnehmer und die Höhe des Erbbauzinses gehören. Erbbaurechtnehmer sind dringend dazu angeraten, darauf zu achten, dass im Vertrag keinerlei Klausel bezüglich Eigenbedarf durch den Grundstücksbesitzer zu finden ist. Bei Kirchen und Gemeinden ist diese Klausel in der Regel nicht enthalten. Bei Privatpersonen kann dies anders sein.
Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:
- Erbpachtvertrag läuft aus - Was nun?
- Was ist eine notarielle Beurkundung?
- Grundstücksverkauf: Wer Zahlt Den Münchner Makler?
- Erbbauzins
- In München Grundstück Verkaufen: Käufer Zahlt Nicht
- Hausverkauf Checkliste
- Erbpachtvertrag läuft aus – Was nun?
- Welches Erbe Steht Mir Zu? Antworten Rund Ums Thema Testament Und Pflichtteil
- Dingliches Recht
- Hausverkauf München: ohne diese Dokumente geht es nicht
- Infografiken zum Thema Hausverkauf
- Wertermittlung
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