Hausverkauf: Inwiefern ist eine Zustimmung der Bank erforderlich?

igentümer von Immobilien haben selbstverständlich das Recht, ihr Objekt verkaufen zu dürfen. Dafür benötigen Sie nicht die Zustimmung der Bank. Allerdings kann die Zustimmung der Bank in anderer Hinsicht im Rahmen des Hausverkaufes notwendig sein: Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, ist bei der Darlehensablösung und Darlehensübertragung die Zustimmung der Bank einzuholen. Dem Verkauf des Objektes steht jedoch nichts entgegen.

‍Zustimmung der Bank bei Darlehensablösung

‍Angenommen Sie sind Eigentümer einer Immobilie in München. Sie haben für ihren Kauf einen Kredit aufgenommen. Jetzt entschließen Sie sich dazu, das Haus zu verkaufen. Der Kredit ist allerdings noch nicht komplett abbezahlt. Was ist zu tun? Sie können trotzdem das Haus verkaufen, aber müssen sich selbstverständlich um den Kredit kümmern. Immerhin hat die Bank Ihnen einst Geld für den Hauskauf geliehen. Eine Möglichkeit ist nun, eine Darlehensablösung durchzuführen. Dies heißt nichts anderes, als den bestehenden Kredit vor Ablauf der vereinbarten Kreditlaufzeit zurückzuzahlen. Hierfür müssen Sie in Kontakt mit kreditgebenden Bank treten. Sie bitten sie um eine Mitteilung, wie hoch der Betrag für die Ablösung des Kredits ist. Dafür geben Sie an, wann Sie die Ablösesumme zahlen möchten. Damit Sie die Zustimmung der Bank zur Darlehensablösung erhalten, sollten Sie auf das Bestehen eines besonderen Grundes hinweisen: den Immobilienverkauf.

Jetzt wird ein Bankangestellter die Ablösesumme berechnen, die eine Vorfälligkeitsentschädigung enthalten kann. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank erheben, da ihr durch die frühzeitige Kreditablösung Zinsen entgehen. Verbraucher sind dringend dazu angeraten, die von der Bank ermittelten Zahlen zu überprüfen. Die Praxis zeigt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung teilweise zu hoch ausfällt. Erst wenn Sie exakt wissen, wie hoch die Ablösesumme ist, können Sie konkret abschätzen, ob und zu welchem Preis sich für Sie der Hausverkauf lohnt.

‍Wie erhält die Bank die Ablösesumme?

‍Entscheiden Sie sich für den Hausverkauf und wird ein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet, überweist der Käufer den Kaufpreis häufig auf ein Notaranderkonto. Von diesem Treuhandkonto des Notars geht die Ablösesumme direkt an Ihre kreditgebende Bank. Den Restbetrag erhalten Sie. Darüber hinaus leitet der Notar weitere Schritte ein:

• Eigentumsübertragung nach Kaufpreiszahlung
• Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch gegen Zahlung der Ablösesumme
• eventuell: Eintragung neuer Grundpfandrechte

​Sobald alle Formalitäten erledigt sich, bestätigt die Bank Ihnen als einstigen Darlehensnehmer die Entlassung aus dem Kreditvertrag.

‍Zustimmung der Bank bei Darlehensübernahme

‍Läuft noch Ihr Darlehen beim Hausverkauf, können Sie sich für eine Darlehensablösung entscheiden. Alternativ dazu ist es möglich, den Kredit an den Käufer zu übertragen. Dies hat den Vorteil, dass sich so hohen Kosten für die Löschung von alten Grundpfandrechten und für die Bestellung neuer Grundpfandrechte umgehen lassen. Nicht nur der Käufer muss mit diesem Vorgehen einverstanden sein, sondern auch die Bank muss ihre Zustimmung geben. Hierfür ist wichtig, dass die Bonität des Immobilienkäufers hinreichend gut ist, damit sich für die Bank das Kreditausfallrisiko nicht erhöht. Sofern dies gegeben ist, wird die Bank in der Regel einem Schuldnerwechsel zustimmen. Der Immobilienkäufer übernimmt den bestehenden Darlehensvertrag anschließend.

‍Inwiefern lohnt sich die Darlehensübernahme für den Käufer?

‍Die Darlehensübernahme kann für den Käufer sehr vorteilhaft sein. Dies ist beispielsweise der Fall, sofern der Hauskauf für ihn mit einem hohen Kreditbedarf verbunden ist und sein Eigenkapitel gering ist. Selbstverständlich bietet sich zudem eine Darlehensübernahme an, wenn der Käufer zwar hinreichend Eigenmittel hat, aber liquide bleiben möchte.

Von Bedeutung ist darüber hinaus das Zinsniveau. Ist das Darlehen zu preiswerten Zinskonditionen abgeschlossen worden, sind diese auch für den Käufer des Hauses interessant. Doch was passiert, wenn die Kreditzinsen erheblich über dem jetzigen Zinsniveau liegen? Dann verlangt der Käufer in der Regel von Verkäufer eine Ausgleichszahlung, wenn er das Darlehen übernimmt. Dies lässt sich beispielsweise durch eine Anrechnung auf den Kaufpreis realisieren.

‍Wie erfolgt die Kreditübernahme?

‍Dies ist ein sehr einheitlicher Vorgang, der allerdings ein wenig Zeit beanspruchen kann. Im ersten Schritt wenden sich Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer an die Bank. Sie schlagen ihr die Darlehensübernahme vor. Die Bank checkt dann die Bonität des Käufers. Ist sie mit dieser zufrieden, schließt sie einen Darlehensvertrag mit dem Käufer ab. Das Kreditinstitut und der Immobilienkäufer einigen sich schließlich per Zweckerklärung darauf, das im Grundbuch schon vermerkte Grundpfandrecht als Kreditsicherheit für das übernommene Darlehen zu nutzen. Ist alles erklärt, erlässt das Finanzinstitut den Immobilienverkäufer aus seinem Darlehensvertrag.

‍Darlehensablösung oder Übernahme des Kredits: vorab die beste Lösung ermitteln

‍Inwiefern eine Darlehensablösung mit hohen Kosten verbunden ist, kann nur der Einzelfall offenbaren. Manchmal ist es auch möglich, von einem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen kann. Dadurch würden keine Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Eine andere Variante ist die Darlehensübernahme durch den Käufer, die allerdings einer Prüfung der kreditgebenden Bank standhalten muss. Was letztlich die beste Wahl ist, kann für Sie ein Profi ermitteln. Generell empfiehlt es sich, beim Hausverkauf Fachleute zurate zu ziehen. Ein Immobilienmakler in München unterstützt Sie beim kompletten Verkaufsprozess und hat darüber hinaus wertvolle Kontakte zu Juristen, Handwerkern sowie Finanzberatern.