Hausverkauf: Käufer zahlt nicht

s ist der Albtraum eines jeden Hausverkäufers: Der Käufer zahlt nicht. Unweigerlich drängt sich die Frage auf, was nun passiert. Darüber hinaus fragen sich viele Verkäufer im Vorhinein, wie sie das Risiko einer Nichtzahlung verhindern können. Wichtige Informationen und Hinweise zu diesem Thema lesen Sie hier!

Wann zahlt der Käufer?

Den Abschluss eines Immobilienvermittlungsprozesses bildet der notarielle Kaufvertrag. Neben vielen weiteren Aspekten versichert der Vertrag, dass der Käufer nach Entrichtung des Kaufpreises die Immobilie erhält. Das ist in Paragraf 433 Absatz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vermerkt. Zu diesem Vorgang gehört, dass der Notar dem Käufer die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung schriftlich mitteilt. Innerhalb der vertraglich fixierten Frist soll er die Kaufsumme begleichen. In der Regel beläuft sich die Frist auf 14 Tage.

Käufer versäumt Zahlungsfrist: Ihnen stehen Verzugszinsen zu

Für gewöhnlich finden sich im notariellen Kaufvertrag über den Immobilienkauf ein Vermerk zu Verzugszinsen. Möchten Sie Ihr Haus in München verkaufen und zahlt der Käufer nicht innerhalb der vereinbarten Frist, können Sie von ihm diese Verzugszinsen verlangen. Sollten sie im Vertrag nicht ausdrücklich aufgeführt werden, haben Sie nach BGB Paragraf 288 dennoch einen Anspruch darauf. Die Zinshöhe liegt bei 5 % über dem Basissatz, sofern es sich um einen privaten Immobilienkäufer handelt.

Weitere Varianten sind Schadensersatzleistungen und Vertragsstrafen, um als Käufer eine nicht fristgerechte Kaufpreiszahlung auszugleichen. Je nach Sachlage und Wunsch des Verkäufers ist es ferner möglich, den Kaufvertrag wieder aufzulösen.

Bei Nichtzahlung Rückabwicklung des Vertrags

Sollte der Käufer nicht zahlen, können Sie eine sogenannte Rückabwicklung des Kaufvertrags einleiten. Dies bedeutet, dass der Kaufvertrag seine Bedeutung verliert. Damit dies geschehen kann, muss der Verkäufer dem Käufer eine angemessene Frist setzen. Diese gibt ihm die Chance, doch noch seine Zahlung einzuleiten. Geschieht dies nicht, ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag „durch eine einseitige Willenserklärung“ möglich. Im Klartext: Das Haus bleibt in Ihrem Eigentum und der Käufer muss die anfallenden Kosten tragen.

Durch den Kaufrücktritt wird nach Paragraf 325 BGB Ihr Recht nicht ausgeschlossen, von dem Käufer Schadensersatz zu verlangen.

Sie können einen Verspätungsschaden einfordern. Darunter fallen die Kosten für die Kaufvertragsrückabwicklung. Immerhin fielen für den Notar Gebühren an.

Vollstreckung bei Nichtzahlung

Es hat gute Gründe, warum es einen notariellen Vertrag beim Immobilienverkauf gibt. Er dient der Sicherheit von Käufer und Verkäufer. Zahlt der Käufer nicht, verbleibt die Immobilie im Besitz des derzeitigen Eigentümers. Es verändert sich also nichts.

Der Verkäufer hat sogar die Möglichkeit, ein gerichtliches Zivilverfahren einzuleiten. Hat er den gerichtlichen Titel, darf er nun eine Zwangsvollstreckung einleiten. Ist im Notarvertrag eine „vollstreckbare Ausfertigung“ vermerkt, lässt sich das Einschalten eines Zivilgerichts überspringen. Dann ist es sofort möglich, eine Vollstreckung einzuleiten. Hat der Käufer allerdings begründete Einwände gegen seine Zahlungsverpflichtung, kann er mittels einer Vollstreckungsgegenklage widersprechen.

Praktisch gesehen kann der Verkäufer über einen Zeitraum von zehn Jahren auf die Entrichtung des Kaufpreises pochen.

Erst dann verjährt der Anspruch, sofern die Verjährung nicht gehemmt wurde. Dies ist der Fall, wenn es Verhandlungen im Nachgang oder ein gerichtliches Verfahren gibt. Auch die Mahnung des Kaufpreises gehört dazu.

Schutz vor der Nichtzahlung

Um sich vor einer Nichtzahlung bestmöglich zu schützen, sollten Sie dem Käufer nicht den Schlüssel zum Haus übergeben, bevor er den kompletten Kaufpreis entrichtet hat. Einige Immobilienkäufer äußern den Wunsch, früher in das Objekt zu dürfen. Sie wollen beispielsweise das Haus in Ruhe einrichten oder Umbaumaßnahmen vornehmen. Sind Sie jetzt freundlich und kommen der Bitte entgegen, kann sich ein Problem ergeben: Sie haben ein Druckmittel weniger, wenn der Käufer einzieht und nicht zahlt.

Es ist natürlich im Vorfeld selbstverständlich und auch üblich, vor dem Kaufvertragsabschluß eine Bonitätsprüfung zu veranlassen. Dies ist sehr wichtig und erfahrene Makler wissen dies. Danach zu fragen, mag unangenehm sein, hat aber seine Berechtigung. Ein nicht solventer Käufer sorgt nicht nur für Ärger und Kopfschmerzen, sondern raubt Ihnen zudem Zeit und Geld. Darüber hinaus steht er einer schnellen Veräußerung entgegen. Häufig muss der Vermittlungsprozess neu gestartet werden, weil die anderen Interessenten bereits eine andere Immobilie gefunden haben. Umso wichtiger ist es daher, sich vor Kaufvertragsabschluss die Bonität des Käufers darlegen zu lassen. Dies gelingt durch eine Offenlegung seiner Vermögensverhältnisse und einer Finanzierungsbestätigung der Käuferbank.

Auf diese Weise erfahren Sie, wie das Verhältnis vom Eigenkapital zum Fremdkapital ist und ob der Käufer tatsächlich bezahlen kann bzw. die Immobilienfinanzierung auf festen Beinen steht.

Ein weiteres bewährtes Mittel zum Schutz vor Nichtzahlung ist das Notaranderkonto. Übrigens schützt es auch den Käufer, weswegen er diesem gern zustimmt. So überweist der Käufer den Kaufpreis vor Abschluss des Kaufvertrags auf ein Konto des Notars. Der Notar gibt die Summe erst frei, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Vorsorge ist besser als Nachsorge

Eine Nichtzahlung des Käufers beim Hausverkauf bedeutet für Sie Zeitverlust, Ärger und Mehrkosten. All dies möchten Sie selbstverständlich umgehen. Beugen Sie diesem Szenario durch eine Bonitätsprüfung vor. Erfahrene Immobilienmakler tun dies routinemäßig ebenfalls. Engagieren Sie von Anfang an einen Profi für den Hausverkauf, übernimmt dieser für Sie alle Leistungen. Dank des Maklers ist die Chance auf einen risikofreien Immobilienverkauf größer. Darüber hinaus ersparen Sie sich viel Arbeit und erzielen oft – trotz Maklercourtage – einen besseren Verkaufspreis.

Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Checkliste Wohnungsverkauf – Alle wichtigen Informationen
• Fälligkeit Kaufpreis Immobilie
• Checkliste Hausverkauf
• Darf der Verkäufer vom Hausverkauf zurücktreten?

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