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ie besitzen ein Haus in München gemeinsam mit Ihrem Ex-Ehepartner und möchten es verkaufen? Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und planen, das Immobilienerbe zu veräußern? Dann stehen Sie vor einem Hausverkauf mit mehreren Eigentümern. Das ist oft mit Schwierigkeiten behaftet, wie folgender Ratgeber offenbart.
Mehrere Eigentümer im Grundbuch: Was bedeutet das?
Stehen mehrere Eigentümer im Grundbuch einer Immobilie, bewilligt jeder der Eigentümer die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. All dies erfolgt im Rahmen einer notariellen Beurkundung.
Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, kann es sein, dass die Anteile der einzelnen Miteigentümer in Bruchteilen aufgeführt werden. Alternativ hierzu kann ein Rechtsverhältnis dokumentiert sein. Gerade bei Ehepartnern ist häufig nichts von beidem eingetragen. Das bedeutet, dass alle eingetragenen Personen gleichgroße Anteile an dem Objekt halten.
Wie sieht es mit den rechtlichen Grundlagen bei mehreren Eigentümern aus?
Sobald mehrere Eigentümer im Grundbuch stehen, handelt es sich oft um eine Bruchteilsgemeinschaft. Die rechtlichen Grundlagen hierzu sind in den §§ 741 ff BGB aufgeführt. Für gewöhnlich habe alle Teilhaber einen gleich hohen Anteil am Haus oder an der Wohnung. Bei einem Verkauf kommt es darauf an, ob ein Miteigentümer über seinen Anteil verfügen kann und inwieweit ihm dies möglich ist.
Parallel hierzu gibt es eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Dazu zählen Erbengemeinschaften und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts. Zudem fällt darunter die eheliche Gütergemeinschaft, wie in § 1416 BGB nachzulesen ist.
Haus verkaufen bei zwei Eigentümern: Wie funktioniert das?
Ob zwei oder mehrere Eigentümer: Vor dem Verkauf wird geprüft, ob es eine Gesamthandsgemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft ist. Bei letztgenannter haben die Eigentümer zumeist das Recht, frei über ihren Anteil an der Immobilie zu entscheiden. Eine Ausnahme dazu bildet die eheliche Gütergemeinschaft.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Überprüfung, inwiefern die Veräußerung eines beispielsweise halben Hauses praktisch möglich ist. Gibt es auf dem Markt überhaupt Kaufinteressenten für einen Teilanteil an einer Immobilie? In der Regel lautet die Antwort nein, weswegen dann oft eine Teilungsversteigerung erzwungen wird.
Was für Voraussetzungen gibt es für den Immobilienverkauf?
In der Praxis ist es nahezu unmöglich, nur ein halbes Haus oder eine halbe Wohnung zu verkaufen. Aus diesem Grund sollte besser ein gemeinschaftlicher Verkauf der Immobilie erfolgen, wofür alle Miteigentümer einvernehmlich handeln müssen. Hierfür kann es ratsam sein, einen Mediator wie einen Immobilienmakler vor Ort heranzuziehen. Er agiert objektiv und lässt Emotionen außen vor. Das ermöglicht einen zeitnahen Immobilienverkauf zum bestmöglichen Preis.
Alle Miteigentümer sollten sich insbesondere über folgende Aspekte abstimmen:
- Wann soll die Immobilie verkauft werden?
- Was ist der Mindestverkaufspreis?
- Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt?
Wie bei anderen Immobilienverkäufen auch sind vor dem Verkauf eine zuverlässige Wertermittlung und die Beschaffung aller Unterlagen unerlässlich. Sobald alle Dokumente vom Grundbuchauszug über den Energieausweis bis hin zu den Fotos zum Objekt vorliegen, lässt sich daraus ein Exposé für den Verkauf anfertigen. Um sich diesen Aufwand zu ersparen, werden am besten Leistungen eines erfahrenen Maklers eingeholt. Er übernimmt den kompletten Verkaufsprozess und dient als Ansprechpartner für alle Eigentümer.
Hausverkauf gegen den Willen des Miteigentümers: Ist das möglich?
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft ist ein Hausverkauf ohne Zustimmung des Miteigentümers möglich. Praktisch umsetzbar ist er oft allerdings nicht. Sie können zwar Ihren Miteigentumsanteil frei verkaufen, aber er ist vermutlich nicht marktgängig. Ist er nicht marktgängig und Sie können sich mit den anderen Eigentümern nicht einigen, ist eine Teilungsversteigerung der Weg. Jeder Miteigentümer kann diese unabhängig von seinem Eigentumsanteil vornehmen lassen. Hierbei handelt es sich um eine Zwangsversteigerung, die dringend zu vermeiden ist. Warum? Für gewöhnlich geht sie mit erheblichen finanziellen Verlusten einher, da der Verkaufserlös zumeist drastisch niedriger ist als bei einem regulären Immobilienverkauf.
Hausverkauf mehrere Eigentümer: Wie wird das Geld aufgeteilt?
Nach dem erfolgreichen Verkauf der gemeinsamen Immobilie wird der Verkaufserlös gerecht aufgeteilt. Halten alle Eigentümer dieselbe Anteilshöhe, erhält jeder den gleichen Betrag. Hierbei ist unerheblich, ob vielleicht einer der Miteigentümer mehr Geld ins Haus gesteckt hat oder sich mit einem höheren Anteil am Kaufpreis einst an der Immobilie beteiligt hat. Sind laut Grundbuch alle Anteile gleichwertig, erhält jeder das Gleiche.
Verkauf einer Scheidungsimmobilie: Wie ist das mit dem Darlehen?
Wenn einer der Eheleute nach dem Auszug des anderen die Raten für das Immobiliendarlehen allein weitergezahlt hat, ergeben sich je nach Einzelfall folgende Grundsituationen:
- Im Haus blieb der Ehepartner wohnen, der auch die Raten gezahlt hat. Vom Partner kann er keinen Ausgleich einfordern, da er mietfrei wohnen konnte.
- Der ausgezogene Ehepartner hat die Raten bezahlt. Ob jetzt ein Ausgleich erfolgt, hängt davon ab, ob der in der gemeinsamen Immobilie noch wohnende Partner unterhaltsberechtigt ist oder nicht. Sollte dem so sein, dann hat der in der Immobilie verbleibende Partner bereits durch das Wohnen in dem Haus einen anrechenbaren Ausgleich bezogen. Er erhält 50 % des Verkaufserlöses.
- Zahlt der ausgezogene Partner die Raten und der andere ist nicht unterhaltsberechtigt (aber wohnt weiterhin im Haus), kann der ausgezogene Partner einen Erstattungsanspruch einfordern. Dieser Betrag wird zu den 50 % aus dem Verkaufserlös hinzugerechnet.
Das beste Vorgehen beim Hausverkauf mit mehreren Eigentümern
Ein Hausverkauf mit mehreren Eigentümern kann sich schwierig gestalten. Besonders kompliziert wird es, wenn starke Emotionen damit verbunden sind und es keine Einigung gibt. Obgleich in einigen Fällen ein Immobilienverkauf gegen den Willen der Miteigentümer theoretisch möglich ist, ist er in der Praxis zumeist nicht durchführbar. Zudem geht er oft mit finanziellen Einbußen einher.
Versuche Sie daher unbedingt, die Zustimmung der Miteigentümer zu erhalten. Mitunter findet sich eine Lösung, die für alle Beteiligten zufriedenstellend ist. Unabhängig von den Ausgangsbedingungen ist es ratsam, einen erfahrenen Immobilienmakler wie das Team von Fischer Immobilien München heranzuziehen. Ihre Professionalität und Objektivität vereinfacht Abstimmungsprozesse und führt in der Regel auch zu einem höheren Verkaufserlös.
Wichtig: die hier angebotenen Informationen ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.
(Stand März 2021)
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