Hausverkauf nach Erbe gemeinsam mit der Erbengemeinschaft

n einem Erbfall sind Immobilien oft Teil der Erbmasse. Doch häufig ergeben sich Probleme, wenn das Erbe nicht auf einen Alleinerben entfällt, sondern auf mehrere Erben in einer Erbengemeinschaft aufgeteilt werden muss. Meist muss das Haus dann verkauft werden, um fair verteilen zu können.

Ein Hausverkauf im Fall einer Erbengemeinschaft kann sich zudem äußerst schwierig gestalten, denn alle Erben müssen gemeinsam über das Objekt entscheiden. Dies ist oft eine knifflige Situation, die viel Sensibilität und Verhandlungsbereitschaft erfordert.

‍Hausverkauf bei Erbengemeinschaft: Was passiert mit meinem Erbteil?

‍Sie haben gemeinsam mit anderen Personen ein Haus in München geerbt. Was passiert nun mit Ihrem Erbteil? Grundsätzlich sind mehrere Szenarien denkbar:

1. Die Erbengemeinschaft einigt sich und möchte durch einen Hausverkauf das Erbe an jeden Miterben auszahlen.
2. Sie behalten nach Absprache mit der Erbengemeinschaft das Haus, müssen aber nun die anderen Miterben auszahlen.
3. Nach reiflicher Überlegung entscheidet sich die Erbengemeinschaft gegen einen Hausverkauf. Das Objekt wird vermietet und Kosten sowie Einnahmen werden auf die Miterben verteilt.
4. Die Erbengemeinschaft kann sich nicht einigen. Sie oder ein anderer Erbe beantragt beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung, die oft mit erheblichen Preiseinbußen einhergeht.

Dies sind die klassischen vier Szenarien, die in der Regel auftreten. Das vierte Szenario sollte, falls irgend möglich, vermieden werden, denn mit diesem machen alle Verluste. Besser ist es, wenn sich die Erbengemeinschaft gemeinsam für den Hausverkauf entscheidet. Um Probleme, die bei Erbengemeinschaften häufig auftreten, von Anfang an zu umgehen, sollte der Verkauf am besten von einer objektiven dritten Partei wie einem Immobilienmakler in München übernommen werden. Dieser kümmert sich unvoreingenommen um den Verkaufsprozess und geht seriös vor. Gemeinsam stimmt die Erbengemeinschaft ab, in welchem Preisbereich sich der Verkaufspreis bewegen soll. Sobald der Verkauf erfolgt ist und das Geld auf dem Tisch liegt, wird unter den Erben gerecht geteilt.

Hinweis: Wird ein Haus verkauft, um das Erbe einer Erbengemeinschaft aufzuteilen, hat jeder Erbe das Recht, bei der Vertragsunterzeichnung teilzunehmen. In der Praxis wird dies oft nicht wahrgenommen, da einige Erben oft einen langen Anfahrtsweg haben oder beruflich verhindert sind. Für diesen Fall gibt es die Möglichkeit, bei einem Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft eine Vollmacht für einen der Miterben, den Makler oder eine dritten Person auszustellen.

‍Hausverkauf: Uneinigkeit unbedingt vermeiden

‍Laut dem Zwangsversteigerungsgesetz ZVG darf jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Teilungsversteigerunghat den Zweck, offiziell den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung, eines Erbbaurechts oder eines Grundstücks in Eigentümergemeinschaft gewissermaßen "mit der Brechstange" zu erzwingen. Die anderen Miterben können gegen diesen Schritt nichts tun. Sie können auch als Erbengemeinschaft gemeinsam gegen einen anderen Miterben eine Teilungsversteigerung beantragen. Bevor es soweit kommt, geht solch einer Maßnahme in der Regel sehr viel Ärger und Streit voraus. Einen Aspekt sollte man bei alledem jedoch nicht vergessen: Jeder Miterbe darf bei der Versteigerung des Immobilienerbes mitbieten. Er hat so die Chance, die Immobilie im Ganzen zu erwerben. In der Regel passiert dies jedoch nicht. Zumeist erwirbt ein Fremder das Haus oder die Wohnung – und dies zu einem Preis, der oft weit unter dem Marktpreis liegt. Jeder Erbe erhält somit einen geringeren Anteil, als es durch einen regulären Immobilienverkauf mit Makler möglich gewesen wäre.

‍Wieso ist bei einer Erbengemeinschaft ein Hausverkauf meistens die beste Lösung?

‍Wenn keiner der Erben das Haus selbst behalten möchte und dementsprechend die anderen Miterben auszahlen kann, ist ein gemeinschaftlicher Hausverkauf als Erbengemeinschaft das Mittel der Wahl. Im Unterschied zu einer Teilungsversteigerung wird damit gewöhnlich ein viel besserer Preis erzielt. Darüber hinaus sparen die Miterben durch einen gemeinschaftlichen Hausverkauf Gerichts- und Anwaltskosten, die bei einer Teilungsversteigerung ebenfalls anfallen. Insbesondere wenn es sich um das eigene Elternhaus handelt, fällt der Immobilienverkauf oft schwer. Wer sich die sentimentalen Gefühle finanziell nicht leisten kann, sollte bedenken, dass ein Haus stets Kosten verursacht. Dies trifft insbesondere auf renovierungsbedürftige Objekte zu. Behält die Erbengemeinschaft zusammen das Haus, teilen sie die Kosten untereinander auf. Auch dies birgt Streitpotenzial. Durch einen Hausverkauf befreien sich dahingegen die Miterben von Verbindlichkeiten und Folgekosten. Sie erhalten stattdessen einmalig einen höheren finanziellen Betrag, den sie für persönliche Träume aufwenden können.

‍Hausverkauf bei Erbe: Was ist mit einer Auflösung der Erbengemeinschaft gemeint?

‍Eine jede Erbengemeinschaft verfolgt das Ziel, das Erbe möglichst rasch aufzuteilen. Nach § 2040 Absatz 1 BGB können die Erben nur gemeinsam über den Umgang mit dem Immobilienerbe verfügen. Das Gesetz stellt es aber nach § 2042 Absatz 1 BGB jedem Miterben frei, eine Auseinandersetzung, d. h. eine Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben, einzufordern.

Nach § 2046 BGB ist eine Erbengemeinschaftsauflösung durch Auseinandersetzung nur möglich, wenn alle Nachlassverbindlichkeiten beglichen und die Erben nach ihren jeweiligen Erbquoten ihren Erbanteil erhalten haben. Der Verkauf einer geerbten Immobilie und die Aufteilung des Verkaufserlöses erleichtern diesen Vorgang enorm.

Dem Erblasser steht es jedoch frei, Anordnungen über das Wie der Erbengemeinschaftsauflösung und einer etwaigen Auseinandersetzung zu fixieren. So kann er unter Umständen eine geordnete und einvernehmliche Auseinandersetzung verhindern. Er kann seinen Willen durch eine testamentarisch festgelegte dritte Person durchsetzen, der er nach § 2048 BGB gewissermaßen die Aufsicht über die Erbaufteilung erteilt.

Der Erblasser selbst kann solch eine Erbschaftsauseinandersetzung durch eine letztwillige Verfügung aber nur über einen Zeitraum von 30 Jahren nach Erbfalleintritt ausschließen. Und - sollte sich die Erbengemeinschaft einig sein, hat sie die Möglichkeit, sich über solch eine Verfügung hinwegzusetzen. Dann kann die Erbengemeinschaft gemeinsam den Hausverkauf auch gegen den Willen des Erblassers bzw. den nach § 2048 BGB Beauftragten einleiten.

‍Hausverkauf nach Erbschaft und die Steuern: Mit welcher Erbschaftssteuer muss ich rechnen?

‍Es kann sein, dass auf eine Immobilienerbschaft Steuern anfallen. Dabei spielt es keine Rolle, ob man das Haus behält oder ob man bei einem Hausverkauf einen Verkaufserlös erzielt und erst dann über Geldvermögen verfügt.

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Immobilienerbschaften in Deutschland unterliegen stets der Steuerpflicht. Ob eine Steuer jedoch tatsächlich erhoben wird und wieviel, hängt von diversen Faktoren ab. Ein Immobilienerbe muss demnach dann Steuern an das Finanzamt zahlen, sobald sein Steuerfreibetrag überschritten wird. Wie hoch dieser im Einzelnen ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Ehegatten können laut der gegenwärtigen Regelung (Stand 2019) 500.000 € steuerfrei vererben, bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 €. Weitere Infos Erbschaftssteuer und Freibeträgen finden Sie hier. Für Immobilien wird in der Regel ein Verkaufs- bzw. Verkehrswert bestimmt, der entsprechende Geldbetrag wird dann mit anderen Geld- und Vermögenswerten zusammengerechnet. Liegt der Gesamtbetrag über den gesetzlichen Freibeträgen, wird das Finanzamt eine entsprechende Erbschaftssteuer einfordern.

‍Immobilienerbe: Was passiert, wenn es Nacherben gibt?

‍Die §§ 2100 BGB ff. eröffnen einem Erblasser die Möglichkeit, die Erbfolge über einige Generationen hinweg zu steuern. Er kann sogenannte Vor- und Nacherben festlegen, wobei der Nacherbe das Erbe erhält, wenn wiederum der Vorerbe verstorben ist. So soll evtl. verhindert werden, dass der Vorerbe das Erbe "durchbringt" oder dass der Ehepartner des Vorerben Zugriff auf das Erbe oder Mitspracherecht erlangt, und das Erbe wird vom Erblasser quasi via dem Vorerben an einen Enkel „durchgereicht“.

Aus rechtlicher Sicht ist der Vorerbe zwar als vollwertiger Erbe anzusehen, aufgrund weiterer Regelungen wie sie in den §§ 2113 ff. BGB dargelegt sind, unterliegt er aber einigen Einschränkungen. Zum Beispiel kann er über vererbte Immobilien oder Grundstücke nicht nach Belieben verfügen oder sie verkaufen. Verfügungen zum Objekt sind demnach grundsätzlich ungültig, sofern sie das Recht des Nacherben beschneiden.

In diesem Zusammenhang kommt sehr oft die Frage auf, inwiefern bei einem Hausverkauf die Zustimmung der Nacherben erforderlich ist. Dem Vorerben ist es laut der Nacherbenregelung untersagt, das Grundeigentum dauerhaft auf eine dritte Person zu übertragen oder die Immobilie mit einer Grundschuld zu belasten.

Will der Vorerbe eine Immobilie verkaufen, ist es in der gegenwärtigen Praxis daher für gewöhnlich so, dass der Nacherbe, sofern er bereits rechtsfähig ist, mit zum Notar geht und durch seine Unterschrift bestätigt, dass er mit dem Geschäft einverstanden ist bzw. dass der Vorerbe in seinem Sinne handelt.

Wer als Vorerbe ein Haus anders verkauft, bringt prinzipiell den Käufer in Schwierigkeiten. Angenommen, der Vorerbe stirbt und der Nacherbfall tritt ein, wird ein Aspekt genau geprüft: Wurde das Recht des Nacherben durch den Immobilienverkauf beeinträchtigt? Jetzt zählen nur noch rechtliche Aspekte. Im schlimmsten Fall bedeutet dies für den Käufer: Der Nacherbe beantragt eine Rückübertragung der Immobilie. Hierbei ist zu beachten, dass nach § 51 GBO im Grundbuch sogar ein Nacherbenvermerk fixiert wird. Somit weiß der Käufer vor dem Immobilienkauf, dass das Immobiliengeschäft nichtig werden kann, wenn der Vorerbe verstirbt.

Anders ist dies nur, wenn der Erblasser den Vorerben von den Beschränkungen des § 2113 Abs. 1 BGB loslöst und dies schriftlich im Testament oder Erbvertrag fixiert. Mit Bezug auf § 2136 BGB kann der Erblasser die meisten Einschänkungen dahingehend aufheben und dem Vorerben eine größere Handlungsfreiheit einräumen. Nur dann hat auch ein Vorerbe die Option, eine Immobilie dauerhaft und ohne unmittelbaren Einbezug des Nacherben zu verkaufen.