Hausverkauf: Risiken beim Teilverkauf von Wohnimmobilien

er Teilverkauf von Wohnimmobilien erscheint auf den ersten Blick attraktiv. Doch bevor diese Möglichkeit zur Verflüssigung des Betongolds ernsthaft in Betracht gezogen wird, sollte sich auch mit den Gefahren des Teilverkaufs intensiv auseinandergesetzt werden. Auf Werbeversprechen der Anlageunternehmen sollten sich niemand verlassen. Über die Risiken des Teilverkaufs klären wir hier auf.

Seriöse Teilverkauf-Anbieter und intransparente Schwindler

Der Markt an Teilverkauf-Anbietern in Deutschland ist relativ überschaubar. Die meisten von ihnen legen ihre Vertragsbedingungen transparent dar, weswegen sie als seriös erachtet werden können. Bei anderen ist dies nicht so, weshalb größte Vorsicht geboten ist.

Doch auch ein Vertragsabschluss mit einem seriösen Teilverkauf-Anbieter hat seine Fallstricke. Weshalb? Bei den Verträgen gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, die Gefahren für den Immobilieneigentümer bergen.

Umso wichtiger ist es daher, den Vertrag sehr genau zu lesen und gegebenenfalls einen kundigen Anwalt hinzuzuziehen. Auch der zuständige Notar kann als neutraler Vermittler zwischen beiden Parteien hilfreiche Erklärungen liefern.

Die klassischen Gefahren beim Teilverkauf

Ob seriöser oder unseriöser Teilverkauf-Anbieter: Es gibt grundsätzliche Risiken bei dieser Immobilienverrentung, die jeder Interessent kennen sollte. Wir haben sie für Sie identifiziert:

4 Risiken bezüglich des finanziellen Spielraums und der Nutzung

1. Das Nutzungsentgelt steigt an.

In den meisten Teilverkauf-Verträgen ist ein Nutzungsentgelt von 3 % der Auszahlungssumme pro Jahr fixiert. Manchmal greift dies allerdings nur zu Vertragsbeginn. Über die nächsten Jahre hinweg kann dieser Betrag steigen, was im Vertrag fixiert wird. Manchmal erhöht es sich nach fünf Jahren um das Dreifache oder sogar mehr. Zu beachten ist ferner, dass diese Steigerung umso höher ausfällt, je höher die Inflation im Allgemeinen ist. Das Anlageunternehmen möchte schließlich kein Geld verlieren. Die Frage ist dann, ob der Teilverkäufer die erhöhten Kosten noch stemmen kann. Im schlimmsten Fall ist dies nicht möglich und die Immobilie muss verkauft werden. Ein Szenario, das sich kein Teilverkäufer wünscht.

2. Der Teilverkäufer verliert sein Nießbrauchrecht aufgrund Zahlungsunfähigkeit.

Das zweite Risiko schließt sich ans erste Risiko direkt an. Sollte der Teilverkäufer das vereinbarte Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlen können, verliert er den Nießbrauch an der Immobilie - mit allen seinen Konsequenzen.

3. Der Teilverkäufer hat keine Möglichkeit zur Beleihung.

Jeder Immobilieneigentümer kann in der Regel eine (fast) schuldenfreie Liegenschaft beleihen. Haus oder Wohnung dienen dann der Bank als Sicherheit. Und wie ist das beim Teilverkauf? Hat sich der Eigentümer dafür entschieden, ist ein Beleihen für gewöhnlich keine Option mehr – das greift selbst für den eigenen Immobilienanteil.

4. Der Teilverkäufer bezahlt alle Instandhaltungsmaßnahmen  selbst.

In den meisten Verträgen zum Teilverkauf ist festgeschrieben, dass der Teilverkäufer für Instandhaltungsmaßnahmen zu 100 % selbst aufkommen muss. Das kann die Haushaltskasse stark belasten. Wer glaubt, er könnte die Maßnahmen einfach aussetzen oder auf die lange Bank schieben, der täuscht sich. Oft hat der Teilverkauf-Anbieter ein vertragliches Recht, die Instandhaltung zu überprüfen. Er kann sie sogar erzwingen. Manchmal beteiligen sich die Anlageunternehmen an den Sanierungs- und Renovierungskosten. Ihr Anteil liegt oft bei 10 %.

3 Risiken bezüglich des späteren Verkaufs der Immobilie

1. Der Teilverkauf-Anbieter (das Anlageunternehmen) wickelt eigenständig den Immobilienverkauf ab.

Zumeist hat der Teilverkauf-Anbieter das alleinige Recht, sich um den Immobilienverkauf zu kümmern. Er kann damit seine Konditionen ansetzen und der Teilverkäufer oder sein Rechtsnachfolger haben dabei kein Mitspracherecht.

2. Der Teilverkauf-Anbieter nimmt für den Verkauf Geld.

Einige Teilverkauf-Anbieter regeln vertraglich ein Durchführungsentgelt. Sie erhalten demnach für den Verkauf der Immobilie Geld. In der Regel beläuft sich das sogenannte Durchführungsentgelt einmalig auf 3,25 und 6,5 % des Verkaufserlöses. Somit verringert sich für den Teilverkäufer oder seine Rechtsnachfolge der Gewinn aus dem Immobilienverkauf deutlich.

3. Der Teilverkauf-Anbieter überträgt die Modernisierungskosten beim Verkauf auf den Teilverkäufer.

Einige Anlageunternehmer haben das Recht, vor Verkauf der Immobilie die Modernisierungskosten komplett auf den Teilverkäufer zu übertragen. Für den Teilverkäufer kann dies bedeuten, dass er mit Renovierungskosten von bis zu 10 % des Immobilienwertes belastet wird. 

2 Risiken bezüglich des Immobilienwertes

1. Der Teilverkauf-Anbieter sichert sich eine Mindestvergütung als Wertsteigerungsgarantie.

Die fortlaufende Wertsteigerung von Immobilien ist keine Selbstverständlichkeit, obgleich die vergangenen Jahre Grund für diesen Anschein geben. Niemand kann verlässlich prognostizieren, wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten zehn oder 20 Jahren entwickeln wird. Darüber hinaus ist stets der Einzelfall zu bewerten. In einigen Regionen oder für einige Immobilientypen können die Preise steigen, für andere hingegen nicht.

Legt die betreffende Immobilie doch nicht an Wert zu, kann dies zum großen Problem für den Teilverkäufer werden.

Weshalb? Die Anlageunternehmen arbeiten gewinnorientiert. Sie wollen kein Geld verschenken.

Deshalb sichern sich einige von ihnen gegen einen etwaigen Wertverlust ab. Das heißt: Sie fordern bei einem späteren Immobilienverkauf eine Mindestvergütung oder einen Minimumanteil ein. Dieser kann stolze 17 % betragen. Somit muss die Liegenschaft bis zum Immobilienverkauf eine Wertsteigerung von mindestens 17 % aufweisen. Ist dies nicht der Fall, zahlt der Teilverkäufer den fehlenden Anteil aus seinem Verkaufserlös.

Stellen wir uns diesbezüglich folgendes Szenario vor:

Ehepaar Sommer hat mit Anlageunternehmen Winter einen Vertrag über einen Teilverkauf abgeschlossen. Ein paar Jahre später entscheiden sie sich spontan zu einem Immobilienverkauf, da sie näher zu ihren Kindern ziehen möchten. Die Immobilie verzeichnete in diesen Jahren keine nennenswerte Wertsteigerung, weswegen sie aufgrund der Mindestvergütung zusätzlich an das Anlageunternehmen zahlen müssen.

2. Der Teilverkauf-Anbieter schätzt den Immobilienwert zu niedrig ein.

Wenn der Teilverkauf-Anbieter den Immobilienwert zu gering einschätzt, fällt der Auszahlungsbetrag für den Teilverkauf gegenüber dem eingesetzten Immobilienwert zu niedrig aus. Dadurch verliert der Teilverkäufer Geld. In der Praxis passieren diese falschen Werteinschätzungen zum Nachteil des Teilverkäufers gar nicht so selten. Deswegen sind Interessenten dringend dazu angehalten, einen zuverlässigen, unabhängigen Gutachter zu bestellen.

Risiken beim Teilverkauf berücksichtigen

Sie möchten vielleicht per Teilverkauf Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen? Dann legen wir Ihnen ans Herz, vorab weitere Alternativen zu studieren und sich umfangreich zu informieren. Auch auf eine professionelle Wertermittlung sollten Sie bestehen, um für Ihre Liegenschaft nicht zu wenig zu erhalten.

Ein Hinweis in eigener Sache:  Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

‍Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Fälligkeit Kaufpreis Immobilie
• ‍Teilverkauf Immobilie – Ablauf, Risiken, Alternativen
• ‍Prognose Immobilienpreise München
• ‍Wie groß ist die Preisdifferenz zwischen Angebotspreisen und echten Verkaufspreisen bei Immobilienverkäufen in München?
• ‍Alternativen Zum Teilverkauf Einer Immobilie: Von Leibrente Bis Komplettverkauf

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Photo by Matt Jones on Unsplash