Hausverkauf: Was bedeutet Erbpacht oder Erbbaurecht?

ls erfahrener und langjähriger Makler für München und Region bietet Ihnen Fischer Immobilien gelegentlich Häuser an, die auf einem Erbpachtgrundstück stehen. Die Preise für diese Angebote sind günstiger, da Sie nur das Gebäude und nicht den Boden kaufen. Für manche Kaufinteressenten eignet sich solch ein Hauskauf bzw. Hausbau, für andere nicht. Damit Sie besser abschätzen können, ob dies etwas für Sie wäre, klären wir Sie über dieses Thema im Detail auf. Weitere hilfreiche Informationen zum Erbbaurecht finden Sie in unseren anderen Ratgebern und weiteren Artikellinks am Ende dieses Beitrags.

Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Kaufinteressent?

Das Erbbaurecht gibt Ihnen die Möglichkeit, einen Hausbau zu starten oder ein Haus zu kaufen, ohne das Grundstück selbst zu erwerben. Somit räumt Ihnen der Eigentümer des Areals das Recht ein, für eine bestimmte Laufzeit das Grundstück zu nutzen. Denkbar und üblich ist beispielsweise ein Zeitraum von 50, 66, 75 oder 99 Jahren. Für diesen Besitz über einen fixen und per Erbpachtvertrag vereinbarten Zeitraum werden die sogenannten Erbbauzinsen erhoben. Den Erbpachtzins können Sie damit grob mit einem Mietzins für das Grundstück vergleichen.

Extra-Hinweis: § 94 des BGB besagt, dass ein Gebäude eigentlich stets essenzieller Bestandteil eines Grundstücks ist. Eine Trennung zwischen Areal und Immobilie ist allerdings durch das Erbbaurecht möglich.

Was sind die Vorteile für mich als Erbpachtnehmer?

Viele Kaufinteressenten schrecken davor zurück, Erbpachtnehmer zu werden. Das ist auf den ersten Blick verständlich, aber ein Erbbaugrundstück und eine Erbpachtimmobilie haben ihre Vorteile. So kann sich ein Haus auf fremden Boden lohnen, wenn die Zinsen für Baugeld und/oder die Grundstückspreise hoch sind. Sie sparen sich ja die Kosten für den Grundstückskauf und insbesondere in München und Region sind die Preise für Bauland hoch, sodass sich ein Erbbaugrundstück lohnen kann.

Die wichtigsten Vorteile des Erbbaurechts sind:

• Bauherren zahlen nur den Hausbau bzw. -kauf und finanzieren nicht das Grundstück. Der erforderliche gesamte Finanzierungsbetrag ist im Vergleich deutlich geringer.
• Sie benötigen weniger Eigenkapital, da die Erwerbskosten für das Grundstück wegfallen.
• Da insgesamt ein geringeres Finanzierungsvolumen nötig ist, kann auch der Kredit wieder schneller getilgt werden.
• Manchmal fallen über den gesamten Vertragszeitraum betrachtet, die Zahlungen des Erbbauzinses als Summe geringer aus, als es die aktuellen Kaufkosten für das Areal wären.
• Vor allem bei steigenden Bauzinsen nimmt bei konventionellen Immobilien die Kreditbelastung auf Dauer zu, während die im Vergleich günstigere Erbbauimmobilie dann deutlich einfacher zu finanzieren ist.
• Filetstücke unter den Grundstücken sind oft nur aufgrund des Erbbaurechts finanziell erschwinglich und/oder verfügbar.

Was sind die Nachteile der Erbpacht?

Der Kauf von Grundstücken dient vielen Stiftungen, Unternehmen und Privatpersonen als Geldanlage. Sie schützen so ihr Vermögen vor der Inflation. Das trifft verstärkt auf beliebte Regionen wie z. B. München zu. Entscheiden Sie sich für ein Erbbaugrundstück bzw. eine Erbpachtimmobilie gehört Ihnen nicht der Grund und Boden, auf dem das Haus steht. Daraus können sich folgende Nachteile ergeben:

• Der Erbbaurechtsnehmer kann über die Immobilie nicht komplett frei verfügen, wie z. B. Umbaumaßnahmen vornehmen. Häufig ist im Erbpachtvertrag ein Mitspracherecht des Erbbaurechtsgebers fixiert.
• Ein Erbbaurechtsvertrag kann bis zu 99 Jahre laufen. Während des kompletten Zeitraums ist der monatliche bzw. vierteljährliche Erbzins zu zahlen. Mit der Laufzeit kann er sich erhöhen, wobei meistens der Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes der Maßstab ist. Eine Anpassung ist alle drei Jahre möglich. Einige Grundstücksbesitzer erhöhen den Erbpachtzins erst nach 30 oder 40 Jahren, aber dafür dann um einen hohen Prozentsatz (Anpassung an den gegenwärtigen Verbraucherpreisindex).
• Ein Erbbauberechtigter braucht die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn er vor Vertragsablauf einen Hausverkauf anstrebt. Diese kann der Grundstückseigentürmer verweigern, wenn der Erbbaurechtsnehmer Bestimmungen aus dem Erbbauvertrag nicht erfüllen kann, wie z. B. die Zahlung des Erbbauzinses.
• Nach Vertragsablauf fällt die Entschädigung für die Immobilie beim sogenannten Heimfall an den Erbbaurechtsgeber manchmal geringer aus, als es ihr tatsächlicher Wert wäre.

Lässt sich durch das Erbbaurecht Geld sparen?

Ob sich der Erbbauvertrag für Sie finanziell lohnt, hängt von vielen persönlichen Faktoren und dem jeweiligen Angebot an Erbbauimmobilien auf dem Markt ab. Interessieren Sie sich für ein spezielles Angebot, rechnen Sie dieses gut durch. Dabei kann Ihnen ein versierter Immobilienmakler helfen. Im Zweifelsfall zeigt er Ihnen andere lohnenswerte Alternativen auf – zugeschnitten auf Ihre individuelle Situation und Ihre Wünsche.

Was hat es beim Erbbaurecht mit dem Heimfall auf sich?

Bei Ablauf des Erbpachtvertrages tritt automatisch der sogenannte Heimfall des Gebäudes ein. Das heißt, der Erbbaurechtsgeber bekommt das Gebäude überschrieben und zahlt je nach vertraglicher Vereinbarung eine Entschädigung an den Erbpachtnehmer, häufig sind 2/3 des dann aktuellen Gebäudewertes vereinbart.

Ein Erbbaurechtsgeber kann aber in einzelnen Fällen dem Erbpachtnehmer auch eine Kündigung aussprechen.

Dies ist typischerweise der Fall, wenn er den Pachtzins nicht zahlt oder das Areal verwahrlosen lässt. Ein weiteres Beispiel wäre die Anmeldung von Eigenbedarf durch den Verpächter, was eine Sonderkündigung des Erbpachtvertrages darstellen würde. Auch in diesen Fällen käme es zum Heimfall der Immobilie an den Erbpachtgeber.

Kreditaufnahme durch den Erbbaurechtsnehmer: Ist das möglich?

Es ist möglich, dass der Erbbaurechtsnehmer ein Darlehen bei einem Kreditgeber aufnimmt und das Erbbaurecht als Sicherheit angibt. Für gewöhnlich verlangt der Darlehensgeber eine sogenannte Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers. Dies sichert den Darlehensgeber bzw. die Bank für den Fall ab, dass bei Insolvenz des Kreditnehmers der Erbbaurechtsgeber nach der Zwangsversteigerung der Immobilie zuerst ausgezahlt wird. Aufgrund der Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers dürfte er erst finanzielle Ansprüche stellen, nachdem der Darlehensgeber seine Ansprüche geltend gemacht hat.

Wie sollte der Erbbaurechtsvertrag aussehen?

Insbesondere, wenn Sie ohne einen seriösen Makler einen Erbbaurechtsvertrag unterschreiben möchten, sollten Sie besonders sorgfältig auf die Vertragsgestaltung achten. Unter Umständen ist es ratsam, über einzelne Passagen im Erbbauvertrag zu verhandeln. Folgende Aspekte sind von größter Wichtigkeit:

• Eine Wertsicherungsklausel und damit die Anpassung des Erbbauzinses in Form einer Steigerung oder Reduzierung während der Vertragslaufzeit auf Basis des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamts ist ratsam.
• Im Vertrag sollte ein Vorkaufsrecht eingeräumt sein.
• Erbpachtnehmer sollten eine Ankaufspflicht bei etwaigem Grundstücksverkauf vermeiden. 

Erbpachtimmobilie und Erbbaugrundstück: besser gleich zum erfahrenen Makler

Unser Maklerbüro, Rainer Fischer Immobilien, verfügt über sehr viel Know-how und Erfahrung in dem Sonderbereich Erbpachtimmobilie und Erbbaugrundstück. Sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer profitieren von unserer allumfassenden Expertise. Um die Vorteile des Erbbaurechts auszuschöpfen und die Risiken gering zu halten, kontaktieren Sie uns direkt. Wir freuen uns darauf, Ihnen weiterhelfen zu dürfen.

‍Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.‍

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Erbpacht München – Fragen und Antworten
• ‍Lohnt sich Erbpacht?
• ‍Preisabschlag Erbpacht, Preisminderung durch Erbpacht
• ‍Tipps Verkauf Erbpachtimmobilien
• ‍Wann und warum der Kauf einer Immobilie auf Erbpacht Sinn machen könnte
• ‍Checkliste Erbpacht München
• ‍Erbpacht Erfahrungen

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