Immobilien als Kapitalanlage in 2024: Lohnt sich das noch?

mmobilien gelten gemeinhin als sinnvolle Kapitalanlage. Doch so mancher Privatinvestor verspürt gegenwärtig Unsicherheit: Greift das auch noch für 2024? Immerhin kam es zu einer drastischen Zinswende, durch die sich die Finanzierung immens verteuert hat. In diesem Ratgeber, rund um das Thema Hauskauf und -verkauf von Rainer Fischer Immobilien, finden Sie wichtige Hinweise und Ratschläge, wann und wie sich die Geldanlage in Immobilien weiterhin lohnt. Eines bleibt trotz anderer Rahmenbedingungen bestehen: Sorgfältig ausgewählte Anlageimmobilien überzeugen durch Wertbeständigkeit, gute Rendite und langfristig auch durch Wertzuwachs.

Veränderte Ausgangsbedingungen bei Immobilien als Geldanlage

Die historisch niedrigen Zinsen haben Immobilien in der Vergangenheit zu einer perfekten Geldanlage gemacht. Der Immobilienmarkt verzeichnete vielerorts über zwei Jahrzehnte hinweg einen enormen Preisanstieg bei Eigentumswohnungen und Häusern.

Jetzt sieht die Sachlage anders aus. Seit Mitte 2022 sind die niedrigen Zinsen passé, denn die Europäische Zentralbank erhöhte aufgrund der Inflation den Leitzins. Die Folge für Käufer: Kredite haben sich verteuert, weswegen Immobilienfinanzierungen 2023 bzw. jetzt in 2024 deutlich kostspieliger sind als noch Anfang 2022.

Es ist auch nicht wahrscheinlich, dass sich kurz- oder mittelfristig an dieser Situation etwas ändern wird. Dennoch kann es trotz der veränderten Rahmenbedingungen nach wie vor sinnvoll sein, sein Geld in Eigentumswohnungen oder Häusern anzulegen.

Wann macht ein direktes Investment in Immobilien Sinn?

Immobilienbesitz als Investment sollte grundsätzlich als langfristige Geldanlage konzipiert sein. Mit dieser Einstellung zu investieren, reduziert das Verlustrisiko in der Regel deutlich. Durch den Kauf einer gut gewählten Wohnimmobilie kann ein Investor regelmäßige Mieteinnahmen erzielen, die den Immobilienkauf auch trotz der momentan eher schwierigen Marktlage lohnenswert machen. Auch jetzt ist ein langfristig steigender Immobilienwert bei einem klugen Setup möglich. Eine direkte Immobilieninvestition – also der Kauf eines Objektes – macht immer dann Sinn, wenn der Nutzen aus dieser Geldanlage die Kosten für das Investment übertrifft. Logisch. Wie dies in der Praxis aussehen kann, sei an zwei Beispielen dargestellt:

Beispiel 1:

Herr Smart erzielt ein mittleres fünfstelliges Jahreseinkommen. Er kauft eine kleine Eigentumswohnung in guter Lage, für die es eine solide Mietnachfrage gibt. Mit den regelmäßig erzielten Mieteinnahmen zahlt er über die vereinbarte Laufzeit den Immobilienkredit zurück. Sein handwerkliches Geschick und der geringe Verwaltungsaufwand für das Objekt ermöglichen ihm zusätzliche Kosteneinsparungen. Er weiß, dass er erst in vielen Jahren die Eigentumswohnung abbezahlt haben wird. Doch das macht nichts. Herr Smart sieht sie als Altersvorsorge an. Vielleicht nutzt er dann die Mieteinnahmen, um seine Rente aufzubessern. Oder er verkauft die Wohnung mit Gewinn und finanziert sich damit seinen Lebenstraum: einen kleinen Alterswohnsitz unter der Sonne Spaniens.

Beispiel 2:

Frau Kluge hat ein hohes sechsstelliges Jahreseinkommen. Sie kauft eine Eigentumswohnung als langfristige Kapitalanlage. Aufgrund der derzeit hohen Zinsen für eine Finanzierung nimmt sie in den ersten Jahren Verluste in Kauf, die sich durch die Mieteinnahmen lediglich zum Teil decken lassen. Die generelle Möglichkeit, vermietete Immobilien steuerlich abzuschreiben und auch die durch den Kauf entstehenden Verluste, ermöglichen es Frau Kluge jedoch, die Immobilie als Abschreibungsobjekt für ihre Steuern zu nutzen. Sie minimiert damit ihre insgesamt anfallende Steuerlast, was ebenfalls einem langfristigen Vermögensaufbau zuträglich ist. Auf diese Weise zieht sie aus dem Immobilieninvestment Vorteile, obgleich sie für den Moment natürlich keinen Liquiditätsgewinn einfährt.

Faktoren für eine Immobilie als funktionierende Wertanlage

Die zwei wichtigsten Faktoren für eine Immobilie als sinnvolle Geldanlage sind die Lage und die Bausubstanz. Warum? Sie nehmen einen großen Einfluss auf:

1. den Immobilienwert
2. die möglichen Mieteinnahmen
3. den Wiederverkaufswert.

Faktor Lage: Was gibt es zu beachten?

Experten unterscheiden zwischen Mikrolage – dem unmittelbaren Umfeld der Immobilie und der Makrolage der Immobilie, die sich mit dem Bezirk oder der Siedlung gleichsetzen lässt.

Von Bedeutung bei der Mikrolage sind hier Faktoren wie die Nähe zu:

• Bildungseinrichtungen wie Schulen
• Kindergärten
• Krankenhäusern und Ärzten
• Parkanlagen und Spielplätzen
• Naherholungsmöglichkeiten
• Lärmbelastung durch Straßen etc.
• Anbindungen an den ÖPNV (Öffentlicher Personalnahverkehr)
• Supermärkten

Von Bedeutung bei der Makrolage sind Faktoren wie:

• Image des Stadtteils, des Ortes bzw. des Bezirks
• Arbeitsmarkt vor Ort
• Durchschnittseinkommen der Einwohner
• Wirtschaftslage
• Universitäten oder Fachhochschulen
• Verkehrsinfrastruktur vor Ort (Autobahn, Zuganbindung, Fernbusse und Schnellbusse, Flughafen, vorhandene Wasserwege)
• Umweltgefahren wie Überschwemmungen und Umweltbelastungen

Hinweis: Die Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung, denn die Spritpreise steigen und mehr Menschen arbeiten im Homeoffice. Wohnungssuchende bevorzugen daher stärker als früher eine Mikrolage, aus der sie sich kaum herausbewegen müssen.

Faktor Bausubstanz: Was gibt es zu beachten?

Kapitalanleger sollten bezüglich der Bausubstanz vor dem Kauf überprüfen, inwiefern
Renovierungen und Sanierungen erforderlich sind. Zwar sind Eigentumswohnungen und Häuser mit hohem Sanierungsbedarf preiswerter als ein moderner Neubau, aber dafür fallen im Nachhinein oft höhere Kosten für Sanierungen oder Modernisierungen an. Diese dürfen Sie nicht unterschätzen – auch in Anbetracht der Tatsache, dass Mietern eine exzellente Energieeffizienz immer wichtiger wird. Interessieren Sie sich für ein Sanierungsobjekt, sollten Sie gemeinsam mit einem Experten durchrechnen, ob ein Modernisierungskredit zusammen mit einer regulären Immobilienfinanzierung eine adäquate Lösung ist.

Die Mieteinnahmen müssen stimmen

Um zu überprüfen, ob der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung oder ein Haus angemessen ist, greifen Experten auf ein bewährtes Einschätzungsinstrument, den sogenannten Mietpreismultiplikator, zurück. Er offenbart Ihnen, wie viele Nettokaltmieten Sie aufs Jahr gerechnet brauchen, damit sich der Immobilienverkauf refinanziert. In die Berechnung fließen demnach der Kaufpreis und die Nebenkosten sowie die Finanzierungskosten mit ein.

Eine stark vereinfachte Beispielrechnung verdeutlicht den Mietpreismultiplikator:

Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 800.000 Euro
Kosten für Sanierung: 50.000 Euro
Finanzierungskosten: 50.000 Euro
Gesamtkosten der Immobilie: 900.000 Euro
Jährliche Nettokaltmiete: 30.000 Euro
Mietpreismultiplikator: 900.000 Euro: 30.000 Euro/Jahr = 30 Jahre

In diesem Beispiel beläuft sich der Mietpreismultiplikator auf 30 und ist damit relativ hoch. Das ist bei Immobilien in guter Lage und mit guter Bausubstanz allerdings keine Seltenheit. Das Risiko eines Mietausfalls ist hier aber gering und die Mieteinnahmen im Regelfall konstant hoch.

Soll ich 2024 in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren?

Die Anlage in Immobilien kann auch 2024 durchaus sinnvoll sein, obgleich sich das Risiko aufgrund der verteuerten Kredite erhöht hat. Unerlässlich ist jedoch, das Objekt mit Weitsicht und Sorgfalt auszuwählen. Lage und Bausubstanz sind ebenso wie die erzielbaren Mieteinnahmen von herausragender Bedeutung. Darüber hinaus ist eine Kapitalanlage in Immobilien meist nur dann ratsam, wenn Sie längerfristig planen.

Im Klartext heißt das: Wenn Sie in den kommenden fünf bis zehn Jahren Ihr eingesetztes Investment in liquiden Mitteln brauchen, ist die direkte Investition in eine Eigentumswohnung oder in ein Wohnhaus weniger empfehlenswert. Schauen Sie sich für ein erstes Grundverständnis zum Thema Investment in Immobilien unsere Checkliste an!

Um eine durchdachte Entscheidung zu treffen, ist es ratsam, sich mit einem Finanzierungsexperten zusammenzusetzen. Parallel dazu hilft Ihnen ein kompetenter und seriöser Makler, wie wir von Rainer Fischer Immobilien. Zum einen haben wir Zugriff auf einen Pool an Anlageimmobilien und zum anderen helfen wir Ihnen gerne dabei, das für Sie optimale Investment zu finden. Uns liegt am Herzen, eine Win-win-Situation für Käufer und Verkäufer zu schaffen.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Immobilienmakler München
• Immobilien als Geldanlage bei 4 % Darlehenszins - lohnt sich das noch?
• Energieeffizient sanieren und dauerhaft Energiekosten sparen
• Immobilie kaufen – Objektwahl, Finanzierung und Fehler beim Kauf
• Immobilie: Kaufpreis und Kaufnebenkosten‍

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Ein Hinweis in eigener Sache: Dieser Artikel ersetzt weder die Beratungsleistungen einer Bank noch eines Finanzexperten. Unsere Ausführungen dienen lediglich dem allgemeinen Überblick. Ebenso ersetzen die hier angebotenen Informationen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

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