Immobilienkauf und Verkauf auf Erbpacht in 2023

er Kauf und Verkauf von Immobilien auf Erbpachtbasis ist eine besondere Form des Eigentumsübergangs, bei der der Käufer das Gebäude erwirbt, während der Grund und Boden weiterhin dem Verpächter gehört. Diese Art des Geschäfts hat Vor- und Nachteile, die sowohl für Käufer als auch Verkäufer sorgfältig abgewogen werden sollten. Neben den grundsätzlichen Besonderheiten sind selbstverständlich auch die aktuellen Marktbedingungen zu beachten. Wie sieht es auf dem Markt für Erbpachtimmobilien 2023 aus? Als langjähriger Makler und Spezialist für Erbpachtimmobilien in München und Umland haben wir, Rainer Fischer Immobilien, Antworten für Sie, damit Sie die richtige Entscheidung treffen können!

Erbpacht in München: ein Kurzüberblick

Im Rahmen eines Erbpachtvertrags im Erbbaurecht kauft der Pächter das Recht, ein Grundstück zu nutzen, während der Eigentümer des Grundstücks (Verpächter bzw. Erbbaurechtsgeber) weiterhin das Eigentum daran behält. Der Pächter zahlt an den Verpächter eine Pacht bzw. Erbbauzins. Da der Käufer nicht das Eigentum über das Grundstück erhält, zahlt er für die Immobilie einen geringeren Preis. Zumeist liegt dieser 20 bis 50 % niedriger.

Bedeutende Erbpachtgeber bzw. Verkäufer in München sind:

• die Kirche
• die Pesl-Stiftung
• der Freistaat
• die Stadt München
• im Umland traditionsreiche Bauernfamilien

Für wen sich Erbpachtimmobilien lohnen können

Erbpachtimmobilien können für bestimmte Käufer eine attraktive Option sein. Gehören Sie auch dazu oder wäre es für Sie besser, selbst ein Grundstück zu erwerben? Die Antwort auf diese Frage hängt stark von den individuellen Umständen ab, deshalb zeigen wir Ihnen hier einige reale Beispiele aus der Praxis:

Fallbeispiel 1: nur geringe Renovierungsmaßnahmen

Unser Maklerteam von Rainer Fischer Immobilien verkaufte im April 2023 ein Zweifamilienhaus auf Erbpacht im Stadtteil Trudering. Das Gebäude stammte bereits aus den 1960er-Jahren, weswegen es mit einem gewissen Renovierungsbedarf einherging. Eigentlich wäre wegen des großen Grundstücks ein Verkaufspreis von rund 1,7 Millionen Euro möglich gewesen, aber die Restlaufzeit der Erbpacht betrug nur noch 33 Jahre. Aufgrund dieses geringen Zeitrahmens lag der Preis bei 600.000 Euro.

600.000 Euro hört sich bei dieser Grundstücksgröße und Lage nach einem Schnäppchen an. Das ist es auch, sofern das Gebäude nicht durch einen Neubau ersetzt werden soll. Dieser wäre wegen der hohen Baukosten und der geringen Restlaufzeit nicht rentabel. Und so unterzeichnete letztlich ein Gartenliebhaber den Erbpachtvertrag, der sich über die riesige Grünfläche freute und der das Gebäude nur renovieren, aber nicht komplett ersetzen möchte.

Tipp: Die Praxis zeigt, dass es sich finanziell meist nicht lohnt, ein älteres Gebäude auf Erbpacht in einen Neubau umzuwandeln. Sind Sie als Käufer jedoch zu Kompromissen bereit und wollen Sie nur kleinere Renovierungsmaßnahmen vornehmen, während die sonstigen Rahmenbedingungen stimmen, kann sich eine Erbpachtimmobilie lohnen.

Fallbeispiel 2: extrem hoher Eigenkapitalanteil und kurze Restlaufzeit

In München finden sich etliche tausend Wohnungen auf Erbpacht, bei denen die Verträge irgendwann zwischen 2041 und 2050 ablaufen – manchmal ohne Entschädigung. Für junge Menschen eignet sich solch ein Objekt kaum. Ganz anders stellt sich die Sachlage jedoch für ältere Herrschaften dar, die selbst einziehen und die Finanzierung mit (fast) 100 % Eigenkapital stemmen. Eine 50 m² Wohnung in guter Lage ist so plötzlich für 150.000 Euro erhältlich. Das ist für diese Zielgruppe ein wahr gewordener Traum, denn sie sparen an Miete, sichern sich gegen eine Kündigung ab und wissen ihr Geld gut investiert.

Fallbeispiel 3: begrenzte Finanzierung möglich

Einige Häuser auf Erbpacht in München laufen 2056 ab. Sie besitzen einen Wert von 600.000 Euro, jedoch ist vertraglich geregelt, dass nur eine Finanzierung von bis zu 200.000 Euro erlaubt ist. Eine höhere Belastung ist nicht möglich und der Verkäufer würde sie auch verweigern. Was jetzt? Der hohe geforderte Eigenkapitalanteil macht diese Häuser schwer verkäuflich, denn die meisten Kredite beim Hauskauf laufen über große Summen. Wer für einen überschaubaren Zeitraum eine günstige Immobilie sucht und genügend Eigenkapital hat, kann von diesen Angeboten profitieren.

Welche Erbpachtimmobilien verzeichnen 2023 besonders hohe Preisabschläge?

1. Vermietete Immobilien. Sie rechnen sich schlichtweg nicht, weswegen Investoren sich auch von ihnen abwenden.
2. Erbpachtimmobilien mit hoher Erbpacht pro Monat und indexiertem Vertrag. Gerade in Zeiten einer historisch hohen Inflation finden solche Immobilien nur wenig Interessenten, denn sie fürchten sich vor einem deutlichen Anstieg der monatlichen Erbpacht, sobald die Inflation sich erhöht.

Gefragt: Immobilien jüngeren Baujahrs

Aufgrund der aktuellen und prognostizierten Umstände achten Kaufinteressenten stark auf die Energie- und Wärmewerte der Immobilie und den allgemeinen Renovierungsbedarf. Bauten mit einem Baujahr vor 2000 sind deutlich weniger interessant als Immobilien, die nach 2000 errichtet wurden. Mit ihnen lassen sich zeit- und kostenaufwendige Renovierungsmaßnahmen und die herausfordernde Heizproblematik weitgehend umschiffen. Ein echter Neubau wäre für viele Kaufinteressenten sicherlich der größte Wunsch, aber dieser ist wegen der hohen Preise und den gestiegenen Zinsen für Kredite nur selten realisierbar.

Die Konsequenz daraus ist, dass Häuser aus den Jahren 2000 bis 2013 in den Fokus der Käufer rücken. Da sie in München nur sehr begrenzt verfügbar sind, weichen immer mehr Interessenten auf Erbpachtobjekte aus.

Natürlich geschieht dies nur, wenn die monatliche Belastung stimmt.

Lässt sich ein Erbpachtvertrag verlängern?

Die Frage nach der Verlängerung von Erbpachtverträgen wird Maklern wie uns oft gestellt. Unserer Erfahrung nach geschieht dies selten. Gelegentlich besteht die Möglichkeit einer Verlängerung, jedoch geschieht dies meist durch den Abschluss eines neuen Vertrags. Die sich daraus ergebende Problematik ist offensichtlich: Für den neuen Vertrag greifen die aktuellen Bodenrichtwerte als Grundlage, was die monatliche Belastung erheblich erhöhen kann. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Markt in diesem Bereich in den nächsten ca. 20 Jahren entwickeln wird.‍

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Maklerprovision Bayern, Maklerprovision München, Maklerprovision
• Immobilienpreise München
• Die Pesl-Stiftung Bayern
• Lohnt sich Erbpacht?
• Immobilienbewertung München
• Immobilie verkaufen München 

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

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