Sommer 2023 - Lieber behalten oder doch verkaufen? Eine Entscheidungshilfe für Immobilienbesitzer

er Immobilienmarkt steckt mitten im Wandel. Nach einer langjährigen Nullzinspolitik steigen seit Monaten wieder die Zinsen. Parallel dazu erhöhen sich die Energie- und Baukosten rapide. Und wer Geld für eine Renovierung oder Sanierung in die Hand nimmt, der wird mit Material- und Handwerkermangel konfrontiert. Änderungen bezüglich der Erbschaftsteuer lassen die Immobilienbesitzer zusätzlich zweifeln: Soll ich jetzt verkaufen oder noch warten? So sehr eine Planungssicherheit auch wünschenswert wäre, so wenig kann es sie geben.

Dennoch lässt sich mit dem richtigen Hintergrundwissen eine Entscheidung über den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses leichter treffen.

Interesse an Wohneigentum: Was sagt die Marktlage im Sommer 2023?

Deutschlandweit gesehen halten sich Bau- und Kaufwillige zurück. Das begründet sich vor allem in den stark angestiegenen Zinsen und Baukosten. Aufgrund der geringeren Nachfrage gibt es mehr Immobilien auf dem Markt und ihre Vermarktungsdauer ist länger. Daraus ließe sich der Schluss ziehen, es wäre nicht ratsam, jetzt das Haus zu verkaufen. Doch das lässt sich pauschal nicht sagen. Die individuelle Marktlage und die jeweilige Immobilie sind entscheidend. Hieraus erklärt sich auch folgender Fakt: Nach dem Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken sind die Immobilienpreise nur marginal gesunken. Letztlich offenbart nur eine maßgeschneiderte Wertanalyse, ob jetzt ein guter Zeitpunkt für den Haus- und Wohnungsverkauf ist. Deshalb können Sie sich jetzt gerne für eine professionelle Immobilienbewertung für München an uns wenden.

Branchenexperten beobachten, dass viele Verkäufer und Käufer derzeit in Lauerstellung sind. Es gibt nämlich, stark abhängig von den jeweiligen Marktbeobachtern, Indizien für fallende, konstante und steigende Preise. Schnäppchenjäger hoffen auf auf rückläufige Preise aufgrund des stark angestiegenen Zinsniveaus. Denn höhere Kosten für die Immobilienfinanzierung müssten eigentlich die Preise senken. Eigentlich. Parallel dazu hat sich das Bauen immens verteuert und Projektentwickler sagen Bauprojekte ab. Damit sinkt das Angebot. Die Konsequenz aus dieser Marktlage ist: Käuferstreik und Mangelteuerung verharren im Gleichgewicht.

Kommt es zum rapiden Wertverlust?

Wir laden Sie dazu ein, sich einen Überblick über die derzeitigen Immobilienpreise in München zu machen. Weiterhin sind viele nach wie vor an einer Investition am Münchner Immobilienmarkt interessiert, weswegen auch gegenwärtig ein guter Zeitpunkt für den Verkauf vom Wohneigentum ist. Angsterfüllt und hektisch muss dieser nicht erfolgen, denn Immobilienexperten halten einen drastischen Immobiliencrash mit Preisstürzen wie vor 15 Jahren in den USA für unwahrscheinlich. Massenweise Notverkäufe wegen teurer Anschlussfinanzierungen zeichnen sich ebenso wenig ab. Die Zukunft wird es zeigen. Aber ein Szenario wie 2008 in den USA ist nicht wahrscheinlich.

An dieser Stelle darf nicht unerwähnt bleiben, dass sich Eigentümer von Wohnungen und Häusern innerhalb Münchens über konstant hohe Preise freuen dürfen. Und auch die Randlagen gewinnen an Bedeutung.

Zum einen liegt dies am Preisdruck in den Metropolen und zum anderen an der verbesserten Infrastruktur sowie dem Trend hin zum Homeoffice.

Kostentreiber Staat: jetzt verkaufen kann sich auszahlen

Neben der Wirtschaftsentwicklung darf ein weiterer genereller Faktor bei der Entscheidungsfindung „Hausverkauf, ja oder nein?“ nicht fehlen: der Staat. Dieser hat sich für Immobilieneigentümer als wahrer Kostentreiber erwiesen, was vor allem drei Gründe hat:

1. Aufgrund neuer Bewertungsverfahren werden Immobilien vom Finanzamt künftig höher bewertet. Dadurch wird mehr Erbschaftsteuer fällig, die manche Erben nicht zahlen können und so zum Verkauf der Erbimmobilie gezwungen werden. Immobilien- und Finanzexperten sprechen deshalb auch von einer „schleichenden Enteignung“. Wer nicht verkaufen möchte, überschreibt am besten seinen Erben schon zu Lebzeiten häppchenweise das Wohneigentum.
2. Bis spätestens zum Jahr 2030 müssen alle neuen Gebäude klimaneutral sein, wie die Bundesregierung und EU vorgeschrieben haben. Bestandsimmobilien müssen bis 2050 in sogenannte Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Manch einer mag denken, dass dies ja noch lange hin ist, aber bereits seit dem 1. Januar 2023 greifen in der Bundesrepublik strikte Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG Novelle 2023). Diese Anforderungen beziehen sich zwar insbesondere auf neu geplante Bauten, aber für 2025 soll es eine Zusatz-Novelle geben, die sich vor allem mit Bestandsbauten befasst. Im Klartext: Immobilieneigentümer werden künftig mit hohen Investitionen konfrontiert sein, um energetische Renovierungen und Sanierungen vorzunehmen. Das wird Erspartes stark reduzieren und womöglich das angepeilte Überwintern in warmen Gefilden unmöglich machen.
3. Auch wenn es dazu koch keine verlässlichen Daten gibt, die gegenwärtig laufende Grundsteuerreform sorgt voraussichtlich für eine stark ansteigende Grundsteuer, die je nach Immobilienstandort für weiteren Kostendruck sorgt. Es gibt zwar mittlerweile Klagewellen, die versuchen, diese Grundsteuerreform für nichtig zu erklären, Ausgang allerdings noch ungewiss.

Allgemeine Gründe für den Immobilienverkauf

• Instandhaltungskosten fallen weg
• Aufgaben und Eigentümerverpflichtungen entfallen
• bei vermieteten Immobilien: Mietnomadenrisiko und Verwaltungsaufgaben entfallen
• Erzielung eines hohen Verkaufspreises bei guter Lage und attraktivem Objekt
• Entlastung der künftigen Erben
• bei vermieteten Immobilien: je nach Objekt kann Mietrendite geringer als die Verzinsung von alternativen Geldanlagen sein

Allgemeine Gründe gegen den Immobilienverkauf

• Erhalt einer soliden Wertanlage
• Bestimmter Verwendungszweck wie Selbstbezug oder (zeitnah) geplante Vererbung
• Gute Wertsteigerung für die konkrete Immobilie kann als sicher betrachtet werden

Hausverkauf München: Individuelle Situation ist maßgebend

Ob Sie Ihre Immobilie in München verkaufen sollten oder nicht, hängt entscheidend von der individuellen Situation ab. Planen Sie beispielsweise einen Umzug, möchten Sie Ihre künftigen Erben entlasten oder benötigen Sie zeitnah eine größere Geldsumme, kann es durchaus ratsam sein, die Immobilie jetzt zu verkaufen. Am besten lassen Sie sich von einem erfahrenen und objektiven Immobilienmakler für München wie uns beraten.‍

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Immobilienpreise München 
• Immobilienbewertung München 
• Immobilie verkaufen München 
• Immobilienmakler München 
• Grundsteuer „verfassungswidrig“: Jura-Professor rät Eigentümern in mehreren Bundesländern zur Klage
• GEG Novelle 2023 ‍

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

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