Wie funktioniert der Teilverkauf von Wohnimmobilien?

er Grund für einen Teilverkauf seiner Immobilie liegt auf der Hand: Ist das Häuschen oder die Wohnung im späteren Lebensabschnitt einmal abbezahlt, steckt meistens das gesamte Vermögen in der Immobilie. Um relativ schnell ohne einen Komplettverkauf oder einen neuen Kredit bei der Bank aufzunehmen an Bargeld zu kommen, stellt ein Teilverkauf für manche ein attraktives Modell dar.

Tatsächlich sind Angebote zum Teilverkauf von Immobilien omnipräsent: ob online, im Fernsehen oder in den Printmedien. Es wird damit geworben, unkompliziert das gebundene Vermögen in Form des Eigenheims in flüssiges Geld zu verwandeln. Wie das genau funktioniert, erläutern wir hier. 

Wohnung oder Haus verkaufen: Option Teilverkauf

Der Teilverkauf gehört zu der Gruppe der Immobilienverrentung. Wie die Begrifflichkeit bereits andeutet, verkauft der Immobilieneigentümer nicht die komplette Liegenschaft. Ein Anlageunternehmen kauft nur einen Teil des Hauses oder der Wohnung. Den anteiligen Kaufpreis bekommt der Eigentümer sofort. Ergänzend dazu darf er in der Liegenschaften wohnen bleiben oder sie vermieten, wofür er ein grundbuchgesichertes Nießbrauchrecht erhält.

Mit dem Teilverkauf von Wohnimmobilien besteht somit die Möglichkeit, in relativ kurzer Zeit einen höheren Geldbetrag zu bekommen und dennoch das Eigentum weiterhin zu nutzen.

Es gibt dadurch „nur“ einen weiteren Eigentümer.

Ablauf des Teilverkaufs von Wohnimmobilien

In Teilen seine Wohnung oder sein Haus zu verkaufen, ähnelt lediglich im Groben einem regulären Hausverkauf.

Der Ablauf in drei Schritten:

1. Eine Wertermittlung bestimmt den Immobilienpreis. Der Eigentümer legt fest, zu welchem Anteil er seine Liegenschaft an einen Teilverkauf-Anbieter verkaufen möchte. 50 % beträgt der Höchstanteil bei Wohnimmobilien.
2. Das Anlageunternehmen zahlt dem Immobilieneigentümer die vereinbarte Kaufsumme für den Anteil an der Immobilie. Dadurch wird es zum stillen Teilhaber am Objekt. Der Immobilieneigentümer erhält ein spezielles Nießbrauchrecht, nach dem er das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder seinen verbleibenden Anteil sogar verkaufen kann.
3. Der Immobilieneigentümer wohnt in seiner Immobilie oder vermietet sie. Er zahlt dem stillen Teilhaber, d.h. dem Anlageunternehmen eine monatliche Nutzungsgebühr.

Extra-Hinweis: Für die Kaufnebenkosten wie Notar, Gutachter, Vermerkungen im Grundbuch und Grunderwerbsteuer kommt zumeist der Käufer komplett auf.

Was verbirgt sich hinter dem Nutzungsentgelt?

Über den Teilverkauf wird ein notarieller Vertrag abgeschlossen. Egal wie lange der Vertrag auch dauert, der Verkäufer zahlt in dieser Zeit dem Käufer pro Monat ein Entgelt. Manchmal erfolgen die Zahlungen in einem anderen Rhythmus wie z. B. quartalsweise. Die Zahlungen können als Miete betrachtet werden. Wie hoch ihr Betrag ist, hängt von dem investierten Kaufbetrag ab. Zumeist belaufen sie sich auf 3 % des Kaufpreises pro Jahr. Bei einigen Verträgen erhöht sich der Prozentsatz mit der Zeit.

Wie sieht es mit der Miteigentümervereinbarung aus?

Das Nießbrauchrecht, welches beim Teilverkauf notariell vereinbart wird, räumt dem bisherigen Immobilieneigentümer umfangreiche Rechte in der Handhabung "seines" Haus oder der Wohnung ein. Allerdings gibt es in der Regel eine Miteigentümervereinbarung, die dem neuen Eigentümer eine gewisse Mitbestimmung ermöglicht. Das betrifft beispielsweise Vermietungen oder Bauvorhaben.

In einigen Fällen sind Einspruchsrechte bezüglich der Vermietung fixiert, da diese eine spätere Immobilienvermarktung verkomplizieren könnten.

Der ursprünglich alleinige Immobilieneigentümer gewinnt somit durch den Teilverkauf an finanzieller Freiheit, verliert aber durch die Miteigentümervereinbarung an Entscheidungsfreiheit hinsichtlich des Umgangs mit der Liegenschaft.

Welche Immobilien eignen sich für einen Teilverkauf?

Ganz gleich, ob die Wohnimmobilie in München, Mannheim oder Münster liegt: Theoretisch eignen sich alle Wohnhäuser und Wohnungen für einen Teilverkauf-Vertrag. In der Praxis sieht die Sachlage aber anders aus.

Anlageunternehmen sind an einem lukrativen Investment interessiert.

Sie möchten niemanden einen preiswerten Kredit geben und verfolgen eigene finanzielle Interessen. Deshalb erfolgt die anteilige Kaufpreisauszahlung in Anbetracht von marktwirtschaftlichen Motiven: Ziel ist es, eine möglichste hohe Rendite zu erzielen.

Aber eine gute Rendite zu erwirtschaften, ist nicht mit jeder Immobilie möglich. Deswegen interessieren sich Anlageunternehmen nur für Wohnimmobilien, auf die folgende Faktoren zutreffen:

• Der Immobilieneigentümer ist 60 Jahre alt oder älter, denn das Anlageunternehmen hofft, die Anteile zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen. Das erfolgt zumeist aufgrund des Todes des Teilverkäufers. Beachtenswert ist ferner, dass sich für jüngere Eigentümer ein Teilverkauf-Vertrag finanziell sowieso nicht lohnt. Wird das Nutzungsentgelt nämlich über einen langen Zeitraum gezahlt, übersteigt es irgendwann den anteiligen Kaufpreis den man von dem Anlageunternehmen erhalten hat d.h. man zahlt ab diesem Zeitpunkt kräftig drauf.
• Die Wohnimmobilie sollte mindestens einen Wert von 200.000 € besitzen, denn die Mindesthöhe für die Auszahlungsbeträge liegt oft bei 100.000 €. Anlageunternehmen kalkulieren auf diese Weise, damit sich für sie das Geschäft lohnt.
• Die Liegenschaft besitzt ein überzeugendes Potenzial zur Wertsteigerung. Anlageunternehmen möchten durch ihre Teilhabe an einer Immobilie letztlich einen gewissen Gewinn erzielen. Es muss daher wahrscheinlich sein, dass die Immobilie bei Vertragsende bzw. Verkauf des Objektes im Wert deutlich gestiegen ist. Deswegen schauen die Käufer die Wohnimmobilie sehr genau an. Sie bevorzugen Wohnungen und Häuser in guten Lagen. Um sich komplett vor einem Minusgeschäft abzusichern enthalten Teilverkaufsverträge manchmal eine Klausel, bei der sich das Anlageunternehmen eine Mindestvergütung vorbehält. Steigt die Immobilie bis zum Verkauf nicht nennenswert im Wert, zahlt der Teilverkäufer eine vorab vereinbarte Mindestvergütung an den Anleger. Dieser sichert sich somit eine gewisse Wertsteigerung des Objektes.

• Die Immobilie ist mit keinem Darlehen belastet. Wenn dies doch der Fall sein sollte, muss die verbleibende Kreditsumme äußerst gering sein. Ihre Maximalhöhe darf den Betrag nicht überschreiten, den der Teilverkäufer erhalten möchte.

Wann endet der Teilverkauf-Vertrag?

Wie und wann der Teilverkauf-Vertrag endet, hängt vom Einzelfall ab.

1. Der Teilverkäufer beendet auf eigenen Wunsch den Vertrag

Ein Teilverkauf-Vertrag weist zumeist eine Klausel auf, in der vermerkt ist, dass der ursprüngliche Alleineigentümer der Immobilie den Vertrag auf eigenen Wunsch beenden kann. Häufig stecken dahinter veränderte Lebensbedingungen. Um den Vertrag zu beenden, kann der Eigentümer entweder die Anteile des Teilverkauf-Anbieters zurückkaufen oder er verkauft seine eigenen verbleibenden Anteile. Beim Rückkauf ist zu bedenken, dass dieser zum aktuellen Marktwert plus Gebühren erfolgt. 

2. Der Teilverkäufer stirbt

Das Teilverkauf-Vertragsende erfolgt oft mit Tod des Teilverkäufers. Jetzt kann die Immobilie von dem Teilverkauf-Käufer verwertet und als Ganzes veräußert werden. Somit erhalten die Erben des Teilverkauf-Verkäufers nicht den kompletten Verkaufserlös für das Objekt, sondern nur einen Anteil. Für gewöhnlich kommt den Erben ein Vorkaufsrecht zu.

3. Vertragsbedingungen werden nicht eingehalten

Die häufigste Vertragsstörung betrifft ein Ausbleiben der Zahlungen des Nutzungsentgelts. Der Teilverkauf-Käufer hat damit das Recht, den Teilverkauf-Vertrag zu kündigen. Als Konsequenz daraus verliert der Teilverkäufer das Nießbrauchrecht und muss ausziehen, da das Anlageunternehmen die Liegenschaft verkauft.

Ein Teilverkauf will gut überlegt sein

Ob der Teilverkauf ratsam ist oder die Nachteile gegenüber den Vorteilen doch überwiegen, hängt vom Einzelfall ab. Außerdem sind die Risiken zu beachten, die mit dieser Immobilienverrentung verbunden sind. Es empfiehlt sich daher, sich auch mit den Alternativen zum Teilverkauf auseinanderzusetzen, um dieses Plus an angestrebter finanzieller Freiheit zu erreichen. Häufig gibt es bessere Wege, den Lebensstandard im Alter zu steigern.

Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Checkliste Wohnungsverkauf – Alle wichtigen Informationen
• ‍Fälligkeit Kaufpreis Immobilie
• ‍Teilverkauf Immobilie – Ablauf, Risiken, Alternativen
• ‍Immobilienverkauf Kosten: Was fällt an?
• ‍Hausverkauf: Risiken Beim Teilverkauf Von Wohnimmobilien

_______________

Photo by Jonnelle Yankovich on Unsplash