[Audio] [Infografik] Wie neues Haus kaufen, wenn das alte Haus noch nicht verkauft ist?

as Seniorenpaar Schenker möchte ein neues Haus in München kaufen, da die Kinder längst ausgezogen sind. Jetzt benötigen Herr und Frau Schenker eine Immobilie, die kleiner und altersgerecht gestaltet ist. Doch wie soll das Paar ein neues Haus bezahlen, wenn sie ihr altes noch nicht verkauft haben? Lösungen für dieses Problem zeigen wir Ihnen hier auf.

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Zuerst das alte Haus verkaufen oder lieber nicht?

Um ein neues Haus zu finanzieren, scheint es ratsam zu sein, das alte Haus erst einmal zu verkaufen. Doch das wirft Probleme auf oder gestaltet sich manchmal als unmöglich. Häufig wissen die Hausbesitzer nämlich nicht, wo sie zwischenzeitlich hinziehen sollen, nachdem das alte Objekt verkauft ist. Immerhin benötigen sie nicht nur selbst einen Schlafplatz, sondern auch einen trockenen Lagerraum für alle Möbelstücke und andere Besitztümer. Stress und zusätzliche Kosten sind vorprogrammiert. Aus diesem Grund bevorzugen viele Hauseigentümer, ihre alte Liegenschaft erst zu verkaufen, wenn sie direkt von einem Objekt ins andere wechseln können. Häufig fehlen für dieses Vorgehen jedoch die monetären Ressourcen, denn das neue Haus wird in der Regel erst durch den Verkauf des alten Hauses finanzierbar.

Sollte es nicht möglich sein, die alte Immobilie vorab und zeitnah zu verkaufen, ist eine andere Lösung gefragt. Im ersten Schritt ist es wichtig, den Makler über die Umstände zu informieren. Vielleicht hat er bereits eine Lösung parat.

Eher selten, aber ideal: Der Haustausch

Am Beispiel des Seniorenpaars Schenker könnte dies folgendermaßen aussehen:

Die Käufer ihres Einfamilienhauses sind ein junges Paar, das nach genau so einem Objekt wie diesem für sich und die geplante Familie gesucht hat. Es selbst besitzt im Moment noch ein kleineres Haus, einen Bungalow. Dieser eignet sich dank der einen Ebene gut für Senioren mit Gehbehinderungen und gefällt dem Ehepaar Schenker. Man könnte also der Einfachheit halber eine für beide Parteien vorteilhafte Übereinkunft treffen und einfach die Immobilie tauschen.

Zur Klarstellung: In der Praxis ist ein Haustausch dasselbe wie der Verkauf einer Immobilie und der Kauf einer neuen, nur die Vertragspartner bleiben für Kauf/Verkauf und umgekehrt dieselben. Es ist ebenso ein notarieller Vertrag erforderlich.

Zudem ist es oft nicht so einfach, geeignete Tauschpartner zu finden, denn schließlich müssen die Tauschpartner auch Gefallen finden an der Immobilie des jeweils anderen. Oder der Marktwert der Immobilien unterscheidet sich zu stark und eine Partei muss bereit sein, etwas Geld zuzuschießen oder unter Umständen muss eine Partei auch bereit sein, zusätzliches Geld für Renovierungsarbeiten zu investieren.

Zugegeben: So ein Haustausch ist nicht die Regel. Deswegen wird der Makler dem Paar Schenker zwei weitere probate Lösungswege vorstellen, um die alte Immobilie erst zu verkaufen, wenn ein Umzug in die neue möglich ist.

Der richtige Kredit für neue Immobilien vor dem eigenen Hausverkauf

Im Normalfall ist einige Wochen nach dem Verkauf einer Immobilie bzw. nach dem Vertragsabschluss Eigenkapital für die Finanzierung einer neuen Immobilie verfügbar. Im Prinzip muss also für den Kauf der neuen Immobilie einfach eine gewisse Zeitspanne überbrückt werden, bis der Verkaufserlös tatsächlich auf dem eigenen Konto eingegangen ist. Bis dahin benötigt man also eine „Zwischenfinanzierung“, wenn man die neue Immobilie durch die alte finanzieren will.

Ist das alte Haus bereits abbezahlt, lässt sich die neue Immobilie per Zwischenfinanzierung oder variablem Darlehen finanzieren. Welche von den beiden Lösungen die richtige ist, hängt von den Umständen ab.

Die Vor- und Nachteile der Zwischenfinanzierung:

Vorteile

• begrenzte finanzielle Belastung, da nur Zinsen anfallen
• bei einer Kompletttilgung entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung
• ideal zur Überbrückung eines kurzfristigen finanziellen Engpasses

Nachteile

• ist teurer als ein reguläres Immobiliendarlehen
• eventuell sind die Gesamtkosten wegen der Bearbeitungsgebühren erhöht
• Zinsbindung entfällt

Die Vor- und Nachteile des variablen Darlehens:

Vorteile

• verbesserte Flexibilität
• Kündigungsfrist von drei Monaten
• Vorfälligkeitsentschädigung entfällt bei vorzeitiger Tilgung

Nachteile

• Zinsschwankungen sind unberechenbar
• (möglicherweise) alle drei Monate eine neue Kreditrate
• erhöhtes finanzielles Risiko

Achtung: Ist das Haus noch nicht abbezahlt, stellt sich die Sachlage anders dar. Im besten Fall lässt sich ein Pfandtausch bzw. Objektwechsel realisieren, bei dem das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie übertragen wird. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Zwischenfinanzierung oder variables Darlehen: Was ist besser?

Wie bereits erwähnt, hängt dies vom Einzelfall ab. Besteht ein konkretes Vorhaben und der Hausverkauf läuft mit einer hohen Wahrscheinlichkeit reibungslos ab, ist eine Zwischenfinanzierung ideal. Das variable Darlehen punktet durch Flexibilität. Es wird vornehmlich eingesetzt, wenn die Situation ungewisser ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Käufer noch nicht genau weiß, ob und wann er sein altes Objekt verkaufen möchte. Bei dieser Art von Kredit besteht keine Laufzeit.

Inwiefern nimmt die Spekulationssteuer Einfluss auf den Verkaufszeitpunkt?

Die Spekulationssteuer kann einen Einfluss auf den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf der alten Immobilie nehmen. Immerhin kann sie einen hohen Kostenfaktor darstellen. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 300.000 Euro kann sie rasch eine Höhe von beispielsweise 12.000 Euro erreichen.

Die Spekulationsfrist beläuft sich in der Regel auf zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie. Verkauft man die Immobilie innerhalb dieser Frist wieder, mit finanziellem Zugewinn, kann der Fiskus diese Steuer erheben. Allerdings greift die Frist nicht, wenn der Eigentümer im Verkaufsjahr und den beiden Jahren zuvor die Immobilie selbst bewohnt hat. Von dieser Ausnahme profitieren auch die Eigentümer, die zwar nicht selbst das Haus bewohnten, aber dafür mindestens eines ihrer noch Kindergeld beziehenden Kinder.

Die Spekulationsfrist ist immer dann für den Immobilienverkauf von Bedeutung, wenn sie noch nicht abgelaufen ist. Sofern möglich, sollte mit dem Hausverkauf dementsprechend abgewartet werden. Greift sie nicht mehr, kann der Immobilienverkauf mit weniger Verlusten erfolgen. Bei Nachfragen rund um die Spekulationssteuer steht ein Steuerberater dem Verkäufer beratend zur Seite. Er gibt verlässlich darüber Auskunft, inwiefern eine Spekulationssteuer anfällt und wie hoch sie im Einzelfall wäre.

Raus aus dem alten und rein ins neue Haus: Wie soll ich vorgehen?

Was die beste Lösung ist, hängt vom individuellen Fall und den Möglichkeiten bzw. Bedingungen ab. Liegen Kauf und Verkauf zeitnah zusammen, kann ein Unterkommen bei Freunden oder Verwandten eine Option sein. Da keine Zwischenfinanzierung und kein variables Darlehen aufgenommen werden, lässt sich so an Kosten sparen. Diese Option ist jedoch selten machbar, weswegen die beiden oben erwähnten Lösungswege zu empfehlen sind.

Ist das alte Haus noch mit einem Kredit belastet, greifen andere Optionen für eine Finanzierung der neuen Immobilie. Ihr Makler in München unterstützt Sie dabei, die für Sie optimale Überbrückungslösung zu finden. Ist dafür externe Hilfe in Form von Finanzierungspartnern oder Steuerberatern erforderlich, kann er dank seines umfangreichen Netzwerkes auch zu diesen Experten einen verlässlichen Kontakt herstellen.

Hinweis: Die hier angebotenen Informationen ersetzen keine qualifizierte Beratung durch einen Makler, Notar oder Anwalt, um Ihre eigene Situation abzuklären.

Infografik [Checkliste]

Obiges Konzept "Wie Neues Haus Kaufen, Wenn Das Alte Haus Noch Nicht Verkauft Ist?" hier auch als Infografik / Checkliste. Klicke auf den Link oder auf das Bild für einen großen PDF Anblick, und der Möglichkeit die Infografik / Chceckliste herunterzuladen und zu drucken. Hier finden Sie auch alle unsere Infografiken zu ihrem erfolgreichen Hausverkauf, speziell für München und Umgebung.‍

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Photo by Eniko Polgar on Unsplash