Hausverkauf und Maklerprovision in Bayern: Wie hoch ist sie?

ei einem Hausverkauf mit Makler fällt eine Maklercourtage an, die auch als Maklergebühr bezeichnet wird. Seit Dezember 2020 sind dafür neue Regelungen in Kraft getreten, die eine Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vorsehen. Doch wie hoch ist beim Hausverkauf in München die Maklercourtage genau? Folgender Artikel gibt darüber Aufschluss. Doch eines vorweg: Zum Teil sind Maklercourtagen fallabhängig und auch Verhandlungssache, eine allgemeingültige Antwort kann daher nicht gegeben werden.

Wie viel Maklercourtage fällt beim Hausverkauf an?

Alte Regelung bis Ende 2020:

Seit Ende 2020 ist Maklercourtage gesetzlich neu geregelt. Schauen wir uns kurz die bis dahin gebräuchliche Regelung an, um die neue Gesetzgebung besser zu verstehen. 

Grundlegend waren Maklergebühren bis dahin frei verhandelbar, wobei sich jedoch in der Hauptsache abhängig vom Bundesland eigene übliche Provisionssätze entwickelt hatten. 

In Deutschland reichen die Maklerkosten im Normalfall insgesamt von 5,95 % bis 7,14 % der Kaufpreissumme für die Immobilie. Bis Ende 2020 gab es diesbezüglich hauptsächlich zwei Varianten:

Innenprovision: Der vom Verkäufer gezahlte Teil der Maklercourtage. Sie ist Teil des Maklervertrags. Für den Käufer war die Innenprovision nicht ersichtlich. Da es ihn nicht betraf, wurde ihm diese normalerweise auch nicht offengelegt.

Außenprovision: Der vom Käufer gezahlte Teil der Maklercourtage. Diese war üblicherweise in der Verkaufsanzeige oder im Exposé aufgeführt. Mit dem Makler konnte der Käufer die endgültige Provisionshöhe unter Umständen auch noch verhandeln.

In einigen Bundesländern zahlte grundsätzlich der Käufer die komplette Maklerprovision. In anderen Bundesländern, wie z. B. Sachsen, Nordrhein-Westfalen oder Bayern war das generell nicht so, üblicherweise wurde die Provision hier je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. Aufgrund der Vertragsfreiheit konnten aber auch abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Neue Regelung ab 23. Dezember 2020:

Der Blick in die Vergangenheit hilft, die aktuelle Situation bezüglich der Maklercourtage zu verstehen. Hierfür gibt es seit dem 23. Dezember 2020 eine offizielle Neuregelung. Sie trägt den Namen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Der Gesetzgeber wollte mit der neuen Provisionsregelung die in einigen Bundesländern übliche Praxis einschränken, dem Käufer die gesamte Provision aufzuerlegen. Käufer sollen nun generell mit höchstens 50 % der Provision belangt werden können.

Auch hieraus ergeben sich verschiedene Provisionsmodelle.

1. Der Makler schließt einen Maklervertrag mit dem Käufer und Verkäufer ab. Die Maklercourtage wird unter den beiden Vertragspartnern geteilt, d.h. jede Partei zahlt einen Teil der Maklergebühr, auf den Käufer dürfen maximal 50 % entfallen. D. h. es könnte eine Vereinbarung geben, dass der Verkäufer 60 % und der Käufer 40 % übernimmt. 

Die in den meisten Fällen übliche Variante ist jetzt, dass der Käufer und der Verkäufer jeweils eine Provision von 3 % vom Kaufpreis plus der gesetzlichen Mehrwertsteuer zahlen, also 3,57 %.

Weiterhin sind auch diese Modelle möglich:

2. Der Makler schließt mit dem Verkäufer einen Maklervertrag ab. Wer so sein Haus verkaufen möchte, wird im ersten Schritt die komplette Maklercourtage übernehmen. Im Kaufvertrag ist allerdings eine Teilung der Maklerprovision vermerkt, wodurch sich letztlich Käufer und Verkäufer den Betrag teilen.

3. Der Makler macht einen Vertrag ausschließlich mit dem Käufer, z. B. einen Suchauftrag für eine Immobilie. Der Käufer übernimmt bei einer erfolgreichen Vermittlung die komplette Provision, da er alleiniger Auftraggeber ist.

Bedeutsam ist die neue Regelung vor allem für Bundesländer wie Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen oder Bremen, da es hier üblich war, dass Immobilienkäufer die gesamte Provision zu zahlen hatten. In den anderen Bundesländern war es ohnehin meist Praxis, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte teilten. Hier ändert sich also auch mit der neuen Gesetzgebung nicht viel.

Hausverkauf: Wie teuer ist der Immobilienmakler in München?

Es ist üblich, die Maklerprovision als prozentualen Wert der Verkaufssumme anzugeben. Die Kosten sind Verhandlungssache, aber in Bayern greift im Allgemeinen eine Maklergebühr von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, die jeweils vom Käufer und vom Verkäufer zu tragen ist. Sie teilen sich also die pauschalen 7,14 % des Kaufpreises für das Haus, um den Immobilienmakler gemeinsam zu bezahlen.

Die genaue Provisionshöhe zu berechnen, ist ganz einfach. Hierfür wird der im notariellen Kaufvertrag fixierte Kaufpreis herangezogen. Dann werden daraus die Maklerkosten anhand des Provisionssatzes bestimmt.

Ein Beispiel:

• Beim Hausverkauf in München wechselt eine Immobilie für 1.000.000 Euro den Eigentümer.
• Der Provisionssatz beläuft sich auf 3,57 % des Kaufpreises – jeweils für den Käufer und Verkäufer.
• Maklerprovision: 1.000.000 Euro x 3,57 % = 35.700 Euro pro Partei

Den Betrag von 35.700 Euro zahlen je der Käufer und der Verkäufer. Die Höhe der Maklercourtage erscheint einigen Verkäufern und Käufern ziemlich hoch. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass ein seriöser und kompetenter Immobilienmakler einen erstklassigen Rundum-Service bietet. Er ermöglicht dem Verkäufer, einen marktgerechten Preis für das Objekt in bestmöglicher Zeit zu erreichen. Gleichzeitig schützt der Makler in München Käufer und Verkäufer vor kostspieligen und zeitraubenden Fallstricken beim Hausverkauf bzw. dem Kauf eines Hauses, die unterm Strich sehr viel kosten können. Letztlich wird durch die Arbeit des Immobilienmaklers Zeit, Aufwand und damit auch Geld eingespart. Deswegen lohnen sich die Maklerkosten letztendlich für alle Parteien.

Was beinhaltet die Maklercourtage?

Die Maklerprovision beinhaltet alle Leistungen des Immobilienmaklers. Das beginnt bei der Wertermittlung und reicht über das Marketing sowie die Besichtigungstermine bis hin zum Notartermin und der Objektübergabe. Darüber hinaus reichert ein versierter Immobilienmakler seine Beratung durch umfangreiche Erfahrung und Fachwissen an. Beides sind Voraussetzungen für eine leistungsstarke Immobilienvermittlung, die dem Käufer und Verkäufer enorm viel Stress und Aufwand abnehmen.

Hausverkauf in München: Lässt sich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Ja, in manchen Fällen ist es möglich, die Maklergebühren in der Steuererklärung geltend zu machen. Zum Beispiel, wenn ein Verkäufer bei seinem Immobilienverkauf einen Veräußerungsgewinn erzielt, auf den er eine Spekulationssteuer zahlen muss.

Hierzu ein paar Details:

Der Veräußerungsgewinn nach dem Einkommensteuergesetz § 23 Absatz 3 Satz 1

Mit ihm wird der Unterschied zwischen erzieltem Verkaufspreis und den damaligen Anschaffungskosten plus den aktuellen Verkaufskosten beziffert. Wenn der Verkäufer keinen Gewinn erzielt, so kann er die Maklergebühren für den Hausverkauf nicht steuerlich geltend machen.

Zur Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns

Die Maklercourtage ist bei einem Hausverkauf nur dann steuerlich absetzbar, wenn es einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn gibt. Stets ist dieser Gewinn steuerpflichtig, wenn die Immobilie Teil des Betriebsvermögens war. War die Immobilie hingegen Teil des Privatvermögens, ergibt sich eine Steuerpflicht, wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelte, welches der Verkäufer weniger als zehn Jahre besessen hat. Eine andere Möglichkeit wäre: Es war eine selbst genutzte Immobilie, die allerdings der Verkäufer weniger als zehn Jahre besessen hat und die er nicht mindestens zwei Jahre sowie im Veräußerungsjahr selbst genutzt hat.

Auf der anderen Seite bedeutet das: Der Verkäufer kann die Maklergebühr nicht steuerlich geltend machen, wenn es keinen zu versteuernden Veräußerungsgewinn gibt.

Lässt sich die Maklercourtage verhandeln?

Ja, es ist durchaus möglich, in Einzelfällen die Maklercourtage mit dem Makler zu verhandeln. Das geschieht besonders oft, wenn es sich um ein sehr begehrtes Objekt handelt, welches vermutlich einen hohen Verkaufspreis einbringt. In manchen Fällen lässt sich dann mit dem Makler um einen Preisnachlass verhandeln.

Die hier angebotenen Informationen ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Preise Einfamilienhaus München 2021
• Achtung: 7 Nebenkosten beim Immobilienverkauf!
• Hausverkauf Mit Oder Ohne Makler: Was Ist Für Mich Besser?
• Maklerprovision in Bayern ab 2021 einfach erklärt – Miete und Verkauf

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Photo by Waldemar Brandt on Unsplash