Hausverkauf und Nebenkostenabrechnung: Was gibt es zu beachten?

ie möchten in München ein vermietetes Haus verkaufen und fragen sich, was mit der Nebenkostenabrechnung passiert? Dann finden Sie hier die Antworten auf Ihre Fragen.​

Grundsätzlich verändert sich für Ihren Mieter nichts an den Nebenkosten, wenn Sie das Haus verkaufen. Immerhin sagt § 566 BGB aus: „Der Kauf bricht die Miete nicht.“ Ein Eigentümerwechsel hat keinerlei Auswirkungen auf den schon vorhandenen Mietvertrag. Hierbei ist nicht entscheidend, ob der Eigentümer bereits über das Mietverhältnis im Detail Bescheid weiß oder ob er mit dem Mietverhältnis überhaupt einverstanden ist.

‍An die Nebenkostenabrechnung gebunden

‍Wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen, sollten Sie dies Ihrem Mieter mitteilen. Oft macht sich dieser Sorgen, was sich jetzt verändern wird – auch in Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung. Sie können ihm sagen, dass der neue Hauseigentümer als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis mit dem vorhandenen Mieter eintritt. Der neue Eigentümer hat nicht die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu verändern. Er ist an Mietvertrag und an die Vereinbarungen bezüglich der Nebenkosten gebunden.

Achtung: Es gibt eine Ausnahme zu diesen Regelungen. Wenn der Vermieter aus mietvertragsfremden Erwägungen wie einem Verwandtschaftsverhältnis eine Nebenkostenabrechnung nicht benötigt hat, muss sich der neue Hauseigentümer nicht an diese Sondervereinbarung halten. So hat das Landesgericht Wiesbaden geurteilt (LG Wiesbaden, ZMR 2002, 278).

‍Zeitpunkt des Eigentümerwechsels

‍Ein Wechsel des Hauseigentümers kann zu unterschiedlichen Zeitpunkten innerhalb der Abrechnungsperioden stattfinden. Hierbei ist zu beachten, dass stets der Hauseigentümer abrechnungspflichtig ist, der zum Zeitpunkt des Abrechnungsanspruchs der Vermieter ist.

‍Wechsel des Eigentümers innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode

‍Wie bereits erwähnt greift die Regel, dass der neue Eigentümer den alten Mietvertrag übernimmt. Damit Sie als Hausverkäufer mit dem neuen Eigentümer einen Kostenausgleich durchführen können, können Sie die Zählerstände ablesen und notieren. Dazu muss Ihnen der Mieter nach BGH, ZMR 2001,17 die Gelegenheit geben. Der Mieter muss Ihnen allerdings vor dem Hausverkauf keine Zwischenabrechnung der Nebenkosten erstellen.

Die Abrechnungspflicht der Nebenkosten bezieht sich stets auf den kompletten Abrechnungszeitraum. Eine Aufteilung der Nebenkostenabrechnung auf den Zeitpunkt des Hausverkaufs ist nicht möglich. Beachtenswert ist außerdem: Es ist unerheblich, ob die Nebenkosten im Ganzen oder nur in Teilen vor der Übertragung des Eigentums entstanden sind. Unwichtig ist ferner, welcher der Eigentümer die Nebenkostenvorauszahlung vereinnahmt hat.

Die rechtlichen Bestimmungen geben vor, dass die Nebenkosten nach dem Abrechnungszeitraumen von 12 Monaten abgerechnet werden. Erst zu diesem Zeitpunkt entsteht ein Anspruch des Hausmieters auf eine Nebenkostenabrechnung, weswegen nun der neue Vermieter in der Pflicht steht, diese zu erstellen. Er darf eventuelle Nachzahlungen für sich beanspruchen und ist zugleich dazu verpflichtet, eine etwaige Überzahlung an Nebenkosten zu erstatten. Dies liegt daran, dass auch erst diese Ansprüche nach Ende des Abrechnungszeitraumes auftreten. Das lässt sich hier nachlesen: OLG Naumburg, NZM 1998, 806. Allerdings stehen Sie als der frühere Hauseigentümer in der Pflicht, dem neuen Hauseigentümer jegliche Informationen zu den Nebenkosten zu überlassen (BGH, ZMR 2001, 19).

‍Wechsel des Eigentümers nach dem Abrechnungszeitraum

‍Der frühere Eigentümer ist abrechnungspflichtig. Aus diesem Grund darf der Mieter gegenüber dem neuen Eigentümer keinerlei Vorauszahlungen einbehalten, sofern Sie als früherer Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig aufgestellt haben. Zudem ist nach BGH, ZMR 2004, 251 fixiert, dass der Mieter mit einem etwaigen Erstattungsanspruch auf Sie zukommen muss und nicht auf den neuen Eigentümer. Doch wie immer gilt der Satz: keine Regel ohne Ausnahme. So verändert sich die Rechtslage, wenn es eine Erbfolge gibt. Ein Erbe übernimmt das Haus, das Mietverhältnis und auch die Rechtsstellung des einstigen Vermieters. Damit gehen ebenfalls alle Verpflichtungen gegenüber dem Mieter an ihn über.

‍Wechsel des Eigentümers nach beendetem Mietverhältnis

‍Sollten Sie Ihr Haus verkaufen, nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, sind Sie weiterhin als ehemaliger Mieter für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich. Der Mieter setzt sich mit dem neuen Eigentümer nicht auseinander.

‍Hausverkauf und Nebenkosten: typische Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer‍‍

Bei Geschäften mit Immobilien haben sich diverse Verfahrensweisen als sehr praxistauglich und fair erwiesen, obgleich diese nicht gesetzlich verankert sind. So haben Käufer und Verkäufer stets die Möglichkeit, die Frage hinsichtlich der Abrechnungspflicht und bezüglich des Kostenausgleichs unter sich abzusprechen. Hierbei handelt es sich allerdings nur um interne Regeln. Das Außenverhältnis zum Hausmieter ist an die oben erwähnten Verpflichtungen gebunden. So ist es beispielsweise ratsam, wenn bei Immobiliengeschäften der Stand der Nebenkostensituation schriftlich fixiert wird. Vor allem ist ein Augenmerk auf etwaige Vorauszahlungen des Mieters zu lenken. Erfolgt der Hausverkauf während eines Abrechnungszeitraums, einigen Käufer und Verkäufer sich oft darauf, dass der neue Eigentümer die Nebenkostenabrechnung aufsetzt – selbstverständlich in Absprache mit dem ehemaligen Eigentümer.

Wichtig: Sie müssen dem neuen Hauseigentümer alle Unterlagen und Informationen zugänglich machen, damit er die Nebenkostenabrechnung erstellen kann. Sie können als früherer Vermieter Ihre Nachzahlungsansprüche an den neuen Hauseigentümer abtreten. Sollten sich Erstattungsansprüche des Mieters ergeben, sind Sie allerdings im Außenverhältnis zur Zahlung verpflichtet. Im Zweifelsfall ist es ratsam, bei Immobiliengeschäften einen Rechtsbeistand im Vorfeld aufzusuchen und sich ergänzend dazu von einem seriösen Immobilienmakler in München beraten zu lassen.