Hausverkauf: Wer haftet für Mängel nach dem Kauf?

ndlich ist es geschafft. Für Ihr Haus in München gibt es einen Käufer. Gemeinsam wird der Notartermin fixiert, an dem beide Parteien den Kaufvertrag unterschreiben. ​

Doch nach dem Verkaufsabschluss findet der Käufer Mängel an dem Haus. Sie seien nach seiner Meinung so drastisch, dass er nach dem Hausverkauf eine Mängelhaftung fordert. Ist die überhaupt möglich? Wer muss für die Mängelhaftung aufkommen? Wie lassen sich Gewährleistungsansprüche verhindern? Hier sind wichtige Tipps und Hinweise, um zu vermeiden, dass der Hausverkauf zum Albtraum wird.

‍Was für Mängel am Haus kann es geben?

‍Es gibt eine ganze Reihe an Mängeln, die bei einer Immobilie auftreten können. Hierzu zählen:

1. offene Mängel
2. versteckte Mängel
3. arglistig verschwiegene Mängel

Offene Mängel sind eindeutig und leicht erkennbar. Zu ihnen gehören Schimmelflecken an der Wand, ein großes Loch im Hausdach sowie vieles mehr. Versteckte Mängel hingegen stellen Schwachstellen eines Hauses dar, die nicht leicht zu erkennen sind. In der Regel werden sie erst entdeckt, wenn der Käufer ins Haus einzieht und bereits darin eine Weile gewohnt hat. Ein passendes Beispiel dafür wäre ein Wasserschaden, der durch verrostete Rohre entstanden ist. Die letzte Mängelgruppe betrifft die arglistig verschwiegenen Schäden am Objekt. Es sind versteckte Hausschäden, über die der Verkäufer Bescheid weiß, die er aber bewusst bei den Kaufverhandlungen verschweigt.

‍Wann muss ich als Verkäufer für Mängel am Haus haften?

‍Es herrscht der Irrglaube, es gelte die Regel, dass beim Hausverkauf wie gesehen vom Käufer alles übernommen werden muss. Doch das stimmt nicht ganz. Der Verkäufer haftet nach der Gewährleistung für Mängel, die sich auf § 433 Absatz 1 Satz 2 des BGB bezieht. Dort steht: »Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.« Darüber hinaus definiert § 434 BGB, dass ein Objekt keinerlei Sachmängel mehr besitzt, sofern es »zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs die vereinbarte Beschaffenheit hat«. Ein Sachmangel besteht laut Gesetz, sobald ein Objekt nicht für den Verwendungszweck dienlich ist, für den er nach dem Kaufvertrag ausgerichtet ist. Zudem kann ein Sachmangel vorliegen, wenn die Sache – in diesem Fall die Immobilie – nicht die Beschaffenheit aufweist, die Sachen gleicher Art für gewöhnlich besitzen. Bezogen auf den Hausverkauf würde diese Sachlage eintreten, wenn der Käufer in dem Objekt nicht wohnen kann. Dies wäre unter anderem bei Häusern der Fall, welche mit Asbest belastet sind oder ein undichtes Dach haben.

‍Wie kann ich einer Mängelhaftung beim Hausverkauf vorbeugen?

‍Bei Bestandsimmobilien ist es schwierig, Mängel sofort zu erkennen. Manchmal kam es zu einem Schaden der Bausubstanz, ohne dass dieser offensichtlich war. Gerade diese Mängel können jedoch immense Sanierungskosten verursachen. Das kann zu einem teuren Rechtsstreit mit dem Hauskäufer führen, vor den Sie sich als Hausverkäufer schützen können. Dies muss in schriftlicher Form geschehen.

Im Kaufvertrag lassen sich Formulierungen einfügen, die den Verkäufer von einer Gewährleistungspflicht für später auftretende Mängel am Haus entbinden. Gern werden Formulierung wie »Gekauft, wie steht und liegt«, »Gekauft wie gesehen« oder »Der Hausverkäufer übernimmt keinerlei Mängelgewährleistung« gewählt. Phrasen wie diese sorgen dafür, dass Sie dem Käufer das Haus im aktuellen Zustand übertragen und dies seine Gebrauchs- und Altersspuren einschließt. Hiermit sind auch Mängel gemeint, über die Hausverkäufer und Käufer bei Vertragsabschluss nichts wissen.

Achtung: Die Mängelhaftung können Sie nur auf Sachmängel limitieren. Rechtsmängel muss der Verkäufer beseitigen, sofern der Hauskäufer dies verlangt hat.

‍Gibt es juristische Konsequenzen bei verschwiegenen Mängeln?

‍Der im Kaufvertrag fixierte Gewährleistungsausschluss greift allerdings nicht in 100% aller Fälle. Ist von einer arglistigen Täuschung auszugehen, muss der Verkäufer für die Mängel am Haus aufkommen. In § 437 Nr. 1 BGB ist die sogenannte Nacherfüllung beschrieben. Wenn der Käufer von dem Mangel am Haus nichts wissen konnte, kann der vorherige Besitzer dazu verpflichtet werden, die Mängel auszubessern.

Und was ist, wenn keine Nacherfüllung möglich ist? Dann ist nach § 439 BGB sogar möglich, dass der Verkäufer eine gleichartige Sache liefert. Bei einem Hausverkauf ist dies allerdings zumeist keine Option. Aus diesem Grund kommt es zu einer Beseitigung der Mängel.

‍Was passiert, wenn sich die Mängel nicht beseitigen lassen?

‍Manchmal sind die Mängel am Haus so drastisch, dass sie sich nicht eliminieren lassen. Jetzt hat nach § 440 BGB der Käufer das Recht, vom Vertrag zurückzutreten oder nach § 441 BGB eine Minderung des Hauspreises einzufordern. Sollte der Verkäufer die Pflichten im Kaufvertrag verletzt haben, kann der Käufer sogar Schadensersatz verlangen. Dies ist möglich, sofern der Hausverkäufer in dem Kaufvertrag für bestimmte Eigenschaften des Hauses eine Garantie gegeben hat. Er ist dann verpflichtet, für diese Mängel aufzukommen.

Extra-Hinweis: Damit die Mängelhaftung greift, muss der Käufer glaubhaft machen, dass der vorherige Besitzer bei der Hausübertragung von dem Mangel wusste. Er hat diesen verschwiegen. Das bedeutet, dass die Beweislast bei dem Hauskäufer liegt, der in Streitfällen nun einen Sachverständigen benötigt. Dieser kann den Schaden objektiv beurteilen und analysieren, wie lange dieses Problem bereits bestanden hat.

‍Können Mängelansprüche auch verjähren?

‍Ja, sie verjähren. Nach § 438 beläuft sich die zeitliche Begrenzung der Käuferansprüche bei Sachmängeln auf fünf Jahre nach Termin der Hausübergabe. Bestehen Rechtsmängel, gilt eine lange Mängelhaftung von 30 Jahren.

‍Dies sollten Sie beim Hausverkauf beachten

‍Sie als Hausverkäufer sind daran interessiert, nach dem Hausverkauf keine Probleme mit dem Käufer zu haben. Schon allein aus diesem Grund sollten Sie das Haus frei von Mängeln übergeben. Dies ist zudem Ihre Pflicht. Doch welche Bestandsimmobilie ist schon frei von Mängeln? Daher sollten Sie sicherstellen, dass das Haus einen altersgerechten Zustand besitzt und frei von Schäden ist. Um sich vor unbekannten Mängeln zu schützen, sollten Sie als Hausverkäufer einen Gewährleistungsausschluss für versteckte sowie offene Mängel im Kaufvertrag aufnehmen. Es ist ferner empfehlenswert, keine Garantien zu geben. Sie könnten dazu führen, dass der Käufer Schadensersatzansprüche stellt. Sollten Sie unsicher sein, inwiefern Mängel im Haus bestehen, können Sie einen Sachverständigen bestellen. Er kann gegen eine kostenintensive Gebühr eine Mängelfreiheit bestätigen, sofern es tatsächlich keine gibt.

‍Mängelprüfung: für diese Bereiche ist ein Check-up wichtig

• Befall von Schädlingen oder Feuchtigkeit im Bau
• Vorhandensein von gesundheitsschädlichen Substanzen in der Immobilie und auf dem Grundstück wie Asbest, Grundwasserbelastung etc.
• Überprüfung von rechtlichen Aspekten wie Denkmalschutz, fehlende Baugenehmigungen usw.
• Überprüfung auf Belastungen durch Umweltfaktoren von außen wie Geruchs- und Lärmbelästigung, Überflutungsgefahr und vieles mehr

Tipp: Um Probleme zu umgehen, sollten Sie Mängel offen ansprechen. Sollte der Mangel lange Zeit zurückliegen und beseitigt worden sein, ist dies zu kommunizieren. Rechnungen von Handwerkern und Kammerjägern offenbaren, dass Sie das Problem gelöst haben.

‍Hausverkauf mit Mängeln: Ist das möglich?

‍Selbstverständlich ist dies möglich. Das passiert gar nicht so selten, denn gerade ältere Bestandsbauten sind oft stark renovierungsbedürftig und wechseln somit zu einem reduzierten Preis den Besitzer. Um sich als Verkäufer zu schützen, sollten Sie in den Kaufvertrag des Notars eine Mängelliste aufnehmen. Das verhindert juristische Auseinandersetzungen im Nachhinein. Sie können beispielsweise im Vertrag fixieren, dass im Flur des Kellers Schimmel auftrat und sie diesen professionell entfernt haben.

‍Hausverkauf und Mängelhaftung: der Makler unterstützt Sie

‍Haben Sie ein Haus zu verkaufen, sollten Sie dies mit einem seriösen Immobilienmakler aus München tun. Er bewahrt Sie in vielfacher Hinsicht von Fehlentscheidungen und verhilft Ihnen zu zeitlichen sowie monetären Einsparungen. Zwar ist er in der Regel keine juristische Fachkraft, aber er verfügt über ein umfangreiches Fachwissen bezüglich der Mängelhaftung beim Hausverkauf. Der Makler zeigt Ihnen auf, wie beim Hausverkauf mit Mängeln umzugehen ist. Darüber hinaus kann es ratsam sein, die Beratungsleistung des Notars in Anspruch zu nehmen, um sich umfangreich über das Thema Haftung beim Verkauf von Immobilien zu informieren.