Hausverkauf: Wie viel bekommt das Finanzamt?

Das deutsche Steuerrecht ist umfangreich. Es betrifft viele Bereiche des Lebens und so auch den Hausverkauf. Inwiefern bei Ihrem Hausverkauf das Finanzamt die Hände aufhält, hängt von zahlreichen Umständen ab. Grundsätzlich gilt jedoch: Sind Sie seit mehr als zehn Jahren Eigentümer des Verkaufsobjektes oder haben Sie es selbst genutzt, wird der Veräußerungsgewinn nicht versteuert.

Sie müssen dann für den Hausverkauf ans Finanzamt keine Steuern auf den Gewinn zahlen. Beachtenswert ist außerdem, dass Sie als Privatperson nur eine begrenzte Anzahl an Immobiliengeschäften innerhalb von fünf Jahren tätigen können. Ansonsten können Sie zur Gruppe der gewerblichen Verkäufer gehören, für die andere steuerliche Bestimmungen gelten. Während in Blogartikeln zur Spekulationssteuer, zu den Steuern beim Hausverkauf im Allgemeinen und zur Einkommensteuer näher auf steuerliche Regelungen eingegangen wird, geht es in diesem Artikel verstärkt um die tatsächliche Steuerhöhe. Hierbei ist zu beachten, dass es sich selbstverständlich nur um Beispiele handelt. Verbindliche und konkrete Aussagen zur individuellen Situation kann nur der Steuerberater nach Einsicht Ihrer Unterlagen geben.

‍Angstgespenst Spekulationssteuer: Wie hoch ist sie?

‍Als gewerblicher Immobilienverkäufer zahlen Sie in der Regel Spekulationssteuer und Gewerbesteuer, während der Käufer die Umsatzsteuer trägt. Auch als Privatverkäufer kann es sein, dass die Spekulationssteuer auf Sie zukommt. Wie hoch diese ist, hängt von Ihrem erzielten Verkaufsgewinn und Ihrem individuellen Steuersatz ab. Bereits hieraus lässt sich ablesen, dass eine Spekulationssteuer nur anfallen kann, wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen. Um dies zu berechnen, ziehen Sie vom Verkaufspreis die Anschaffungskosten und die Verkaufsnebenkosten ab. Diesen Gewinn wiederum stellen Sie dem einstigen Kaufpreis gegenüber. Liegt er höher als der Kaufpreis, kann eine Spekulationssteuer vom Finanzamt erhoben werden.

Hinweis: Hatten Sie Ihre Immobilie vermietet, können Sie mit der Zeit Abschreibungen in der Steuererklärung geltend machen. Sie werden als Kosten beim Immobilienverkauf von den einstigen Anschaffungskosten subtrahiert. Auf diese Weise mindern Sie die Anschaffungskosten.

‍Hausverkauf: Was bekommt das Finanzamt? Ein Fallbeispiel

‍Ein Fallbeispiel verdeutlicht, wie hoch die Spekulationssteuer sein kann. Dafür nehmen wir an, dass Frau Meier ein kleines Einfamilienhaus in einem Randbezirk von München für 400.000 € erworben hatte. Sie vermietete dieses Objekt, um ein lukratives Nebeneinkommen zu erzielen. Plötzlich stand ein Arbeitsplatzwechsel an und Frau Meier musste nach Hamburg ziehen. Sie beauftragte einen Immobilienmakler in München, für sie das Objekt zu verkaufen. Eine Objektverwaltung von Hamburg aus erschien ihr zu umständlich. Über die letzten Jahre hinweg stiegen die Preise für Immobilien in München. Der Makler schaffte es daher, das Haus für 800.000 € zu veräußern.

Frau Meier musste Spekulationssteuer zahlen. Immerhin hatte sie in dem Haus nicht selbst gewohnt und die Spekulationsfrist von zehn Jahren war noch nicht verstrichen. Um die Steuer zu minimieren, gab sie beim Finanzamt an, dass Sie für das Haus Renovierungsarbeiten in einer Höhe von 15.000 € aufgebracht hatte. Diese konnte sie von dem Verkaufsgewinn abziehen. Daraus ergab sich letztlich folgende Rechnung:

• Anschaffungspreis: 400.000 €
• Verkaufspreis: 800.000 €
• Renovierungsarbeiten 15.000 €
• 800.000 € - 15.000 € - 400.000 € = 385.000 €

Vereinfacht dargestellt ergibt sich daraus ein Verkaufserlös von 385.000 €. Den musste Frau Meier nun versteuern. Dafür wurde ihr persönlicher Steuersatz von 42 % herangezogen. Die Steuerlast würde sich demnach auf stolze 161.700 € belaufen. Dies ist ein hoher Betrag. Frau Meier wäre vermutlich besser beraten gewesen, die Liegenschaft nach Ablauf der zehn Jahre Spekulationsfrist zu verkaufen.

Hinweis: Wie hoch Ihr individueller Steuersatz ist, zeigt sich an der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens. Sollten Sie beispielsweise ein Einkommen zwischen 54.950 € und 260.533 € aufweisen, gilt für Sie ein Steuersatz von 42 %. Für die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens werden alle Einkünfte von Ihnen summiert. Davon dürfen Sie die abziehbaren Ausgaben subtrahieren. Das, was letztlich übrig bleibt, ist das zu versteuernde Einkommen.

‍Und wie wäre die Sachlage, wenn die Immobilie im Ausland läge?

‍Hätte Frau Meier keine Immobilie in München erworben, sondern auf Mallorca würden die gleichen Regeln greifen. Immerhin lebt Frau Meier in Deutschland, weswegen sie in Deutschland einkommensteuerpflichtig ist.

Hinweis: Deutschland hat mit zahlreichen Ländern ein Abkommen, um eine Doppelbesteuerung zu umgehen. Dies bedeutet, dass Frau Meier für ihr Haus in Spanien nach spanischem Recht an den spanischen Staat Steuern zahlt. Das deutsche Finanzamt erhält keine Steuereinnahmen. Das ändert sich jedoch, wenn Frau Meier das Haus verkauft. Sollte für den Hausverkauf eine Spekulationssteuer anfallen, entrichtet sie diese in Deutschland. Inwiefern Spanien zusätzlich eine Steuer auf den Verkaufsgewinn erheben möchte, ist abzuklären. Grundsätzlich können Immobilienverkäufe im Ausland oder an Ausländer mit besonderen Regelungen versehen sein.

‍Hausverkauf und Finanzamt: Wie verhält es sich mit der Umsatzsteuer?

‍Bei Privatverkäufen fällt keinerlei Umsatzsteuer an. Sollten Sie als gewerblicher Verkäufer an eine Privatperson verkaufen, stellen Sie die Umsatzsteuer in Rechnung. Sie zahlen diese aber nicht selbst.

Verkaufen Sie als Gewerbetreibender an einen gewerblichen Käufer, ist es theoretisch notwendig, für die Umsatzsteuer eine Rechnung zu schreiben. Der Käufer ist jedoch zum Umsatzsteuerabzug berechtigt, weswegen er die entrichtete Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückerhält. Aus diesem Grund können sich beide Gewerbetreibende auf ein umsatzsteuerfreies Geschäft einigen.

Stand: 2019