Haus verkaufen München: Energiepass ist unerlässlich

anz gleich, ob Sie in München ein Haus verkaufen möchten oder in einer anderen deutschen Stadt oder Ortschaft: Bereits seit 2009 ist das Vorhandensein eines gültigen Energieausweises Pflicht und seit 2014 muss dieser einem Käufer vorgelegt werden.

Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das Auskunft über den energetischen Zustand eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gibt. Der Kaufinteressent kann so absehen, wie hoch in etwa die Energiekosten sein werden. Doch was steckt genau hinter diesem Ausweis, der auch Energiepass genannt wird? Hier sind die Antworten auf wichtige Fragen.

‍Für welche Immobilien ist ein Energiepass erforderlich?

‍Für den Hausverkauf benötigen Sie stets einen Energiepass, sofern das Gebäude nicht aufgrund dieser Ausnahmen davon befreit ist:

• Die Nutzfläche beläuft sich auf weniger als 50 m².
• Das Haus steht unter Denkmalschutz.
• Das Haus auf dem Grundstück wird abgerissen – von Ihnen oder dem Käufer.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, gibt es für diese keinen eigenen Energiepass. Es gilt der Energieausweis für das komplette Gebäude.

‍Gibt es unterschiedliche Arten vom Energiepass?

‍Ja, es gibt zwei Arten des Energiepasses: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Wenn Sie in München ein Haus verkaufen, dürfen Sie sich oft aussuchen, welche Variante Sie wählen. Bei Eigentumswohnungen ist dies anders, da ein Energieausweis zumeist bereits bei der Hausverwaltung liegt. Der Verbrauchsausweis gibt darüber Auskunft, wie der tatsächliche Energieverbrauch des Hauses ist. Hierfür wird ein Durchschnitt aus den Werten der vergangenen drei Jahre gebildet. Bei einem Bedarfsausweis findet eine Beurteilung der Wände, des Dachs, der Fenster und der Heizung statt. Aufbauend auf der Beschaffenheit des Hauses wird der theoretische Energiekonsum ermittelt.

Ein Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn das Haus vor dem ersten November 1977 erbaut wurde. Es zählt das Datum des Bauantrags. Darüber hinaus muss es weniger als fünf Wohnungen aufweisen. Für Neubauten ist ein Bedarfsausweis ebenfalls Pflicht, da keine drei Abrechnungsperioden für den Verbrauchsausweis vorliegen.

‍Was sagt der Energiepass genau aus?

‍Im Energieausweis sind Energieeffizienzklassen aufgeführt. Sie ordnen das jeweilige Gebäude in Klassen von A+ bis H ein. A+ repräsentiert quasi die beste Klasse, denn sie sagt aus: Es ist mit einem Energieverbrauch von unter 30 kWh/m² zu rechnen. H hingegen offenbart, dass der Verbrauch über 250 kWh/m². Zusätzlich ist ein Bandtacho abgebildet, der die energetische Effizienz des Hauses farblich darstellt. Das Grün steht für sehr effizient, das Gelb für eine mittelmäßige Effizienz und das Rot für eine geringe Energieeffizienz.

‍Hausverkauf: Wann muss ich den Energieausweis erstellen lassen?

‍Der Energieausweis ist für den Verkauf von Immobilien in München und überall anders in der Bundesrepublik unerlässlich. Bereits in der Immobilienanzeige müssen folgende Angaben daraus stehen:

• Baujahr des Hauses
• Heizungsart im Haus
• Energieausweisart (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Energieverbrauch in kWh/Quadratmeter
• Energieeffizienzklasse

​Fehlen diese Angaben im Inserat, kann ein Bußgeld fällig werden. In der Praxis wird dieses jedoch kaum verhängt. Dennoch sind Hausbesitzer gut beraten, die Energieeffizienzklasse anzugeben. Bei der Hausbesichtigung muss dem Kaufinteressenten der gültige Energieausweis vorgelegt werden. Übergeben wird ihm das Dokument schließlich, wenn er das Haus gekauft hat. Es ist daher unerlässlich, vor dem Vermarktungsstart den Energieausweis zu beantragen.

‍Wie bekomme ich einen Energieausweis? ... und wie teuer ist er?

‍Nur zertifizierte Fachleute dürfen einen Energieausweis ausstellen. Zu diesen gehören unter anderem Bauingenieure, Architekten, Bautechniker, Schornsteinfeger, ausgebildete Energieberater und Innenarchitekten. Es ist verboten, selbstständig einen Energieausweis anzufertigen. Wer dies tut, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. Darüber hinaus ist solch ein Ausweis nicht gültig.

Bevor Sie eine Person blind mit der Ausstellung eines Energieausweises beauftragen, sollten Sie sich zusichern lassen, dass diese Person ihnen folgende Leistungen bietet:

• Vertrag über die Ausweisausstellung inklusive Leistungsbeschreibung
• Ausführung, warum die Person berechtigt ist, Energieausweise nach der Energieeinsparverordnung auszustellen
• schriftliche Bestätigung der von Ihnen überreichten Daten zur Ausweiserstellung
• Zusicherung des Datenschutzes für jegliche überreichten Daten und ermittelten Energiewerte
• Berufshaftpflichtversicherungsnummer des Ausstellers, um bei einem mangelhaft ausgestellten Energieausweis Ansprüche geltend machen zu können

Tipp: Günstig bedeutet bei einem Anbieter für Energieausweise nicht zwingend gut. Es gibt tatsächlich erhebliche Qualitätsunterschiede, die vor allem die Datenermittlung betreffen. Eine schlampige Datenermittlung führt zu ungenauen Kennzahlen im Energieausweis.

Wie teuer letztlich der Ausweis ist, hängt auch davon ab, ob es sich um einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis handelt. Für den Bedarfsausweis werden mehr Daten erhoben und er ist somit zeitaufwendiger. Deswegen kann er zwischen 400 und 500 Euro kosten. Ein Verbrauchsausweis schwankt um die 50 und 100 Euro. Wenn Sie einen Makler beauftragen, Ihr Haus zu verkaufen, kann der Energieausweis kostenfrei sein. Manche Makler offerieren diesen Extraservice.

‍Welche Unterlagen werden für den Energiepass benötigt?

‍Für einen Energieausweis sind zahlreiche Angaben erforderlich, um ihn kompetent ausstellen zu können. Dies trifft vor allem auf den Bedarfsausweis zu. So lässt sich die wärmeübertragende Umfassungsfläche nur mit folgenden Infos ermitteln:

• Ansichtszeichnungen
• Detail- und Ausführungspläne mit Angaben zu Wand- Boden- und Deckenaufbauten, Konstruktionsarten und Dämmungen
• Schnitte des Gebäudes
• Zeichnungen zum Grundriss
• Lageplan
• Baubeschreibungen
• für die Auswertung der Wärmeversorgung und Warmwasserversorgung sind Infos zur Anlagentechnik oder ein Schornsteinfegerprotokoll erforderlich

Für den Verbrauchsausweis sind die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre entscheidend.

‍Hausverkauf verzögert sich: Wird der Energieausweis ungültig?

‍Ein Energieausweis besitzt eine Gültigkeit von zehn Jahren. Deshalb kann sich ein Hausverkauf getrost hinauszögern, ohne einen neuen Ausweis beantragen zu müssen. In Einzelfällen ist die Sachlage allerdings anders und die Frist von zehn Jahren greift nicht. Beispielsweise muss ein alter Ausweis durch einen neuen Ausweis ausgetauscht werden, wenn in dem alten Ausweis bestimmte Mindestangaben nicht enthalten sind. Gleiches zählt natürlich, sofern der Ausweis von einer Person stammt, die ihn eigentlich gar nicht hätte ausstellen dürfen. Wurden in der Vergangenheit drastische Änderungen am Haus vorgenommen, die die Energieeffizienz betreffen, muss ein neuer Ausweis her. Ein Makler kann seinem Kunden mitteilen, inwiefern der bereits vorhandene Energieausweis Gültigkeit besitzt.

‍Was passiert, wenn ich ohne Energiepass das Haus verkaufen möchte?

‍Sollten Sie Ihrem Käufer keinen Energieausweis vorlegen, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Für diese werden Bußgelder in bis zu fünfstelliger Höhe fällig. Obgleich nicht jeder Kaufinteressent nach diesem Ausweis fragt, ist er sehr wichtig. In der Vergangenheit haben spezialisierte Firmen an Verkäufer Abmahnungen verschickt, wenn im Inserat keine Infos zur Energieeffizienz des Objektes zu finden waren. Zwar waren diese oft nicht juristisch haltbar, aber sie verursachten Ärger und Aufwand.

Vereinzelt kam es vor, dass Verkäufer versuchten, im Kaufvertrag festzuhalten, dass es keinen Energieausweis zum Objekt gibt. Darüber wäre der Käufer in Kenntnis gesetzt worden und er war dennoch mit dem Kauf einverstanden. Solch ein Passus ist rechtlich eigentlich nicht haltbar, denn bei dem Energieausweis handelt es sich um eine öffentlich rechtliche Verpflichtung. Der Verkäufer bzw. Makler muss einen Energieausweis zur Verfügung stellen. Aus diesem Grund verweigern immer mehr Notare die Beurkundung eines Kaufvertrags, sofern kein Energieausweis vorliegt. Zudem kann es passieren, dass der Käufer den Verkäufer verklagt, wenn ihm kein Energieausweis ausgehändigt wird. Wie sie sehen, ist dies ein unerlässliches Dokument für den Hausverkauf in München.

‍ZUSATZ ZUM ARTIKEL

‍Dieser Fachartikel zum Thema Hausverkauf und Energiepass wurde von uns im Juli 2019 mit dem folgenden Informationen erweitert, um Ihnen auf dieser Seite eine noch bessere Hilfestellung zu Ihren Fragen und Problemen geben zu können.

Mehr Fachwissen zum Hausverkauf und Energieausweis: Erklärungen zur Berechnung und den Kennwerten

Wenn Sie in München ein Haus verkaufen, benötigen Sie einen Energiepass. Vielleicht haben Sie auch schon einen, aber brauchen einen neuen Ausweis. Auf die Frage: »Hausverkauf: Wie alt darf der Energieausweis sein?« gibt es zwar die Pauschalantwort »zehn Jahre«, jedoch greift sie nicht immer. Eventuell haben Sie Ihrem Haus ein energetisches Upgrade gegeben, sodass der neue Energieausweis für Sie zum verkaufsfördernden Faktor wird. Da ein Hausverkauf ohne Energieausweis nicht möglich ist, sollten Sie sich als Hausbesitzer näher mit dem Thema beschäftigen. Oft wissen Eigentümer und Kaufinteressenten nämlich nicht, was die Werte auf dem Energiepass eigentlich aussagen. Ihr Immobilienmakler in München kann Ihnen diese detailliert erklären. Um bereits vorab bestens informiert zu sein, sind hier ein paar Erläuterungen zur Aussagekraft des Passes. Daran wird deutlich, warum ein Hausverkauf ohne Energieausweis 2018 ebenso unmöglich ist wie heute.

‍Hausverkauf Energieausweis oder Bedarfsausweis: Wie erfolgt die Berechnung?

‍Auf der ersten Seite des Ausweises sind generelle Informationen zum Haus zu sehen:

• Adresse
• Baujahr des Gebäudes
• Anlagentechnik
• etwaige Anzahl der Wohnungen
• Infos zur Verwendung erneuerbarer Energien und zur Lüftung
• Infos zum Berechnungsverfahren: bedarfsorientierter oder verbrauchsorientierter Energiepass

Es existieren zwei Berechnungsverfahren, welche sehr unterschiedlich sind. Wenn die Antwort auf die Frage »Hausverkauf: Welcher Energieausweis?« lautet »Bedarfsausweis«, wird der berechnete Energiebedarf herangezogen. Die einschlägigen Kennwerte für den Energiebedarf finden sich auf Seite 2 des Energiepasses. Die dritte Seite hingegen wird nicht ausgefüllt. Für den sogenannten Verbrauchsausweis wird der gemessene Energieverbrauch bestimmt. Die Kennwerte für den Energiekonsum sind nun auf Seite 3 des Passes dargestellt. Jetzt bleibt die zweite Seite frei. Die Kennwerte offenbaren den Verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche pro Jahr.

Hinweis:: Je höher der angegebene Kennwert ist, desto mehr Energie muss aufgewendet werden und desto geringer ist der energetische Gebäudezustand.

‍Hausverkauf mit Energieausweis: Wie lässt sich die Aussagekraft des Passes bewerten?

‍Ein Hausverkauf ohne Energieausweis war 2017, 2016, 2015 und 2014 schon unmöglich. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Doch wer das Papier in den Händen hält, der weiß oft nicht, welche Aussagekraft der Energiepass überhaupt besitzt. Mit seiner Hilfe soll es möglich sein, die energetische Beschaffenheit von Häusern in Deutschland zu bestimmen. Allerdings ist beachtenswert, dass sich kein direkter Rückschluss auf den zukünftig zu erwartenden Energieverbrauch und den damit verbundenen Kosten machen lässt. Sie hängen von diversen Faktoren ab. Darüber hinaus sieht ein Energieausweis von 2009 anders aus als ein heutiges Dokument, weswegen die Vergleichbarkeit reduziert ist.

‍Energieausweis: Wie kann ich die Farbbänder lesen?

‍Auf dem Energiepass ist ein anschauliches Farbband zu sehen, was die Lesbarkeit erleichtern soll. Welche Messzahlen am Farbband stehen, hängt vom Alter des Energiepasses ab. Ist der Ausweis von 2007, 2008 oder bis September 2009 ausgestellt worden, ist eine Skala von 0 bis über 400 kWh/(m2a) zu sehen. Ein Haus mit einem Energieverbrauch von 230 kWh/(m2a) befand sich bereits in der gelb-grünen Zone. In Energieausweisen nach EnEV 2014 wäre der Messwert im roten Segment der G-Klasse.

In den Energieausweisen von Oktober 2009 bis April 2014 besaß ein Haus aus dem mittleren Segment des Farbstreifens einen Energiekennwert von 215 kWh/(m2a). Bei einem neuen Energieausweis nach EnEV 2014 würde er in der erheblich schlechteren Klasse G liegen. Jetzt ist der Energiebedarf eines »energetisch gut modernisierten Einfamilienhauses« mit lediglich 150 kWh/(m2a) beziffert worden.

Ein Farbbandvergleich von neuen und älteren Energiepässen offenbart, wie verschieden die Energieklassen je nach Ausstellungsdatum sind. Um den Käufer optimal zu informieren, ist es angebracht, für den Hausverkauf in München einen neuen Energiepass erstellen zu lassen.

‍Wie lassen sich anhand des Energieausweises die Kosten und der Verbrauch einschätzen?

‍Gerade bei Wohnungen ist es schwer, den Energiebedarf abzuschätzen, wenn sich der Energiepass auf das komplette Wohngebäude bezieht. Apartments im Dachgeschoss, mit vielen Außenwänden und im Erdgeschoss verbrauchen mehr Energie als solche, die mitten im Gebäude liegen. Weitere Faktoren für den Energieverbrauch sind:

• Standort
• Witterungsverhältnissen
• persönliches Heizverhalten

Bei einem Bedarfsenergieausweis wird eine Raumtemperatur von 19 °C als Basis genommen. Mit jedem Grad steigt der Energieverbrauch um einen Wert von etwa sechs Prozent. Darüber hinaus wird bei einem Bedarfsausweis von einem Immobilienstandort in den mittleren Klimaverhältnissen der Bundesrepublik ausgegangen. Jede Differenz zum Klima am jeweiligen Immobilienstandort hat einen direkten Einfluss auf den Energiebedarf. Die Kosten für die Energie hängen neben dem eingesetzten Brennstoff vom Energieträger und den zukünftigen Preisentwicklungen ab.

‍Energieausweis: ein Ist-Zustand der Immobilien

‍Obgleich es klar erscheint, darf nicht vergessen werden, dass der Energiepass den energetischen Ist-Zustand des Hauses widerspiegelt. Wenn Sie als Verkäufer Ihren Energiepass zur jeweiligen Immobilie erhalten, sind Sie nicht dazu gezwungen, etwaige Modernisierungen vorzunehmen. In Abhängigkeit vom Einzelfall rät Ihr Immobilienmakler Ihnen eventuell dazu, Verbesserungen am Haus durchführen zu lassen, um den energetischen Wert und den Gebäudewert zu optimieren. Dadurch können Sie nicht nur einen besseren Verkaufspreis verlangen, sondern die Verkaufschancen steigen ebenfalls.