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er in München ein vermietetes Haus verkaufen möchte, steht häufig vor einer besonderen Herausforderung. Warum? Käufer bevorzugen in der Regel nicht vermietete Objekte, wenn sie in die Immobilie selbst einziehen möchten oder gern einen anderen Mieter dafür hätten.
Möchte der Käufer Eigenbedarf anmelden, gibt es einiges zu beachten. Auch als Verkäufer sollten Sie mit den Regelungen und Fristen vertraut sein.
Im ersten Schritt bleibt alles gleich
§ 566 des BGB besagt, dass sich für die Mieter vorerst nichts ändert, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Ihr Käufer tritt nun an Ihre Stelle und übernimmt alle Rechte sowie Pflichten, die mit dem Mietverhältnis einhergehen. Es ist jedoch möglich, dass die neuen Eigentümer Eigenbedarf anmelden, weil sie selber in das Objekt einziehen möchten.
Nach dem Hausverkauf Eigenbedarf anmelden
Es ist gar nicht so einfach, Eigenbedarf anzumelden und durchzusetzen. Hat der Mieter einen Mietvertrag mit langen Kündigungsfristen, kann der neue Eigentümer daran nichts ändern. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben solche Schutzklauseln über den Verkauf des Hauses hinaus Gültigkeit. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie als Eigentümer eines vermieteten Hauses Ihren Käufer umfassend über die vorhandenen Mietverhältnisse informieren. Der Hausverkauf selbst nimmt keinen Einfluss auf das Mietverhältnis. In der Praxis passiert es deswegen gar nicht so selten, dass Hauseigentümer Ihr Haus am liebsten ohne Mieter verkaufen. Sie würden gern kündigen, allerdings ist dies kaum möglich, wenn die Kündigung nicht mit den Regelungen im Mietvertrag einhergeht. Nur wegen eines anstehenden Hausverkaufs eine wirksame Kündigung auszusprechen, ist nicht möglich.
Den Käufer vorab gut informieren
Der Käufer Ihres vermieteten Hauses muss sich bei Ihnen vor dem Kaufvertrag darüber informieren, was das aktuelle Mietverhältnis auszeichnet. So gibt es Mietverträge, die es kaum möglich machen, mit einer Eigenbedarfskündigung durchzukommen. Für Kaufinteressenten kann es daher ratsam sein, einen Juristen zur Beratung heranzuziehen. Sie als Hauseigentümer sollten sich bei Vermietung Ihrer Räumlichkeiten, viele Gedanken über den Mietvertrag machen. Immerhin kann dieser dafür sorgen, dass Sie bei einem anstehenden Objektverkauf für das Haus Preiseinbußen hinnehmen müssen, weil der Mieter so einen guten Mieterschutz an.
Eigenbedarf anmelden: so läuft das ab
Wenn Ihr Hauskäufer Eigenbedarf anmelden möchte, kann er dies erst tun, sobald er im Grundbuch eingetragen ist. Ein Kaufvertrag und eine Überlassungserklärung sind nicht ausreichend. Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erfolgt schriftlich und am besten per Einschreiben. Für die Kündigungsfrist ist das Datum der nachweislichen Zustellung von Bedeutung. Des Weiteren muss der Käufer darlegen, dass er das Haus selbst nutzen möchte. Auch dies muss er nachweisen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn er das Haus mit seiner Familie beziehen will. Ausreichend ist dieser Grund jedoch oft noch nicht. Der Käufer muss den Grund noch detaillierter darstellen. So kann er beschreiben, warum die aktuelle Wohnsituation nicht mehr ausreichend ist. Er muss in dem Schreiben erklären, inwiefern die neu gekaufte Immobilie seine Ansprüche erfüllt. Ein Beispiel: Das Ehepaar Schmidt erwartet in einem halben Jahr Zwillinge. Darüber hinaus soll die Schwiegermutter einziehen, da sie bereits unter Alzheimer leidet und nicht mehr allein wohnen sollte. Wohnen die Schmidts bisher in einer kleinen Wohnung und hätten Sie jetzt durch den Hauskauf eine Immobilie mit ausreichendem Platz für die Kinder und die Schwiegermutter, kann dem Eigenbedarf zugestimmt werden.
Übrigens: Es ist möglich, für nahe Familienangehörige Eigenbedarf anzumelden.
Eigenbedarf beim Hausverkauf und Kündigungsfristen
Das Mietrecht hat Kündigungsfristen fixiert, die man nicht unberücksichtigt lassen darf. Wie lang die Kündigungsfrist ist, hängt in erster Linie von der Länge des bereits vorhandenen Mietvertrags ab. All dies ist in § 573c BGB geregelt. Es ist nicht möglich, den Mieter zu einem sofortigen Auszug zu zwingen. Hier ein paar Beispiele für Kündigungsfristen:
- Bei einem Mietvertrag von bis zu fünf Jahren gibt es eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
- Werden die fünf Jahre überschritten, verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate.
- Ist der Mietvertrag acht Jahre alt, sind es neun Monate.
Achtung: Widerspruchsrecht des Mieters bei Eigenbedarf:
Ihr Hauskäufer muss berücksichtigen, dass es das sogenannte Widerspruchsrecht nach § 574 des BG gibt. Sofern der Auszug für den Mieter und seine Familie oder Haushaltsangehörige ein großes Problem darstellt, kann er Widerspruch einlegen.
Fazit: Erfolgreich Eigenbedarf anzumelden ist nicht immer einfach
Es ist für Hausbesitzer nicht immer problemfrei möglich, erfolgreich Eigenbedarf anzumelden und durchzusetzen. Damit Ihr Kaufinteressent dies tun kann, muss er als Grundvoraussetzung im Grundbuch eingetragen sein. Darüber hinaus sind Kündigungsfristen und etwaige Schutzklauseln im Mietvertrag zu berücksichtigen. Wird der Eigenbedarf angemeldet und soll dem Mieter deswegen gekündigt werden, muss der Eigenbedarf detailliert begründet sein. Diese Gründe sind bereits im Kündigungsschreiben auszuführen. Trotz guter Gründe kann es sein, dass der Eigenbedarf nicht vorgenommen werden kann. Liegt beim Mieter ein Härtefall vor, darf er im Haus wohnen bleiben. Sollten Sie ein Haus mit Mieter verkaufen wollen, informieren Sie sich am besten vorab bei Ihrem Makler für Immobilien in München. Er kann Ihnen dabei helfen, das Objekt zu vermarkten.
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