Hausverkauf an den Sohn: Lässt sich so an Steuer sparen?

mmobilien gelten als eine Investition für ein komplettes Leben. Das stimmt nicht so ganz, denn häufig reichen sie über ein Leben hinaus. Immobilienvermögen wird in Deutschland im hohen Maße vererbt.

Doch manchmal ist es ratsamer, nicht auf den eigenen Tod zu warten. Manchmal ist es smarter, bereits zu Lebzeiten das Haus an den Sohn zu verkaufen. Mitunter lassen sich so Steuern sparen.

‍Was ist besser: Vererben oder verkaufen?

‍Das Vererben von Immobilien kann sich als knifflig erweisen. Wenn mehrere Kinder vorhanden sind und sie zu gleichen Teilen das Haus erben, müssen sie sich die Liegenschaft aufteilen. Dies ist bei Geld einfach, aber Häuser lassen sich nicht so leicht in mehrere Teile unterteilen. Stattdessen ist meist ein Verkauf des Objektes erforderlich, damit die Immobilie gerecht unter allen Geschwistern aufgeteilt wird. Theoretisch könnte auch eines der Kinder des Erblassers seinen Brüdern und Schwestern den Erbteil auszahlen, aber dafür muss hinreichend Kapital da sein. Kurzum: Häufig bleibt das Haus nicht im Eigentum der Kinder, wenn es an die Kinder vererbt wird. Da die Eltern oft an dem Haus hängen, würden sie gern diese Variante umgehen. Die Lösung: Die Eltern entschließen sich dazu, an eines der Kinder das Haus zu verkaufen. Wie Sie hieran sehen, gibt es keine Pauschalantwort auf die Frage, ob verkaufen oder vererben besser ist. Welche Variante die bessere ist, hängt von den individuellen Umständen ab.

‍Was gibt es bei einem Verkauf an den Sohn zu beachten?

‍Die Eltern als rechtmäßige Eigentümer des Hauses stehen im Grundbuch. Sie können frei entscheiden, an wen sie zu welchem Zeitpunkt die Liegenschaft verkaufen. Keiner der Kinder kann dies – aus rechtlicher Perspektive – verhindern. Ein Verkauf lässt sich nur rückgängig machen, wenn die Eltern nicht mehr geschäftsfähig sind. In der Praxis kommt dies allerdings selten vor. Es ist wichtig, dass die Eltern vor dem Verkauf des Hauses an eines ihrer Kinder den Gebäudewert schätzen lassen. Wer dies nicht tut und zu einem zu geringen Preis das Haus an den Sohn verkauft, kann in Schwierigkeiten geraten. Die Vermutung einer Schenkung kann ansonsten aufkommen, die wiederum anfechtbar ist. Außerdem kann eine versteckte Schenkung steuerliche Konsequenzen haben. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich die Eltern vor dem Verkauf intensiv von einem Notar oder Anwalt beraten lassen. Neben den rechtlichen Fragestellungen sind auch zwischenmenschliche Beziehungen zu beachten. Um Familienstreitigkeiten zu vermeiden, ist ein offenes Gespräch mit den anderen Söhnen und Töchtern ratsam, sollte es mehr als ein Kind in der Familie geben.

‍Wie lassen sich beim Immobilienverkauf an den Sohn Kosten sparen?

‍Es gibt einige Kosten, die beim Immobilienverkauf anfallen können. Zwar entfallen die Maklerkosten, aber es entstehen noch immer Kosten für den Notar und etwaige Gutachten. Das Positive ist jedoch, dass die Grunderwerbsteuer entfällt. Sie muss bei einem Hausverkauf an den Sohn oder die Tochter nicht bezahlt werden. Darüber hinaus lässt sich ganz legal der Kaufpreis drücken.

Wie das geht? Wird für die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingetragen, reduziert sich der Kaufpreis des Hauses. Gleiches zählt, wenn sich der Hauskäufer und damit das eigene Kind dazu verpflichtet, die Eltern bis zum Tod zu pflegen. Auf diese Weise kann sich der Hauspreis um mehr als 50 % verringern, ohne dass eine versteckte Schenkung vorliegt.

‍Lässt sich die Immobilie steuerfrei vererben?

‍Es ist möglich, das Elternhaus steuerfrei zu erben. Hierfür ist es wichtig, dass der Wert des Hauses den Steuerfreibetrag des Sohnes nicht überschreitet. Tut er es, kann das Finanzamt auf die Erbschaftsteuer bestehen. Doch auch dies lässt sich unter Umständen umgehen. Hat der Erblasser bis zum Tod im Haus gewohnt und zieht der Sohn nach dem Tod selbst in das Haus ein, ist eine Steuerfreiheit möglich, auch wenn das Haus den Steuerfreibetrag überschreitet. Allerdings darf das Objekt in diesem Fall nur eine maximale Wohnfläche von 200 m² aufweisen. Ist es größer, ist eine anteilige Besteuerung der Immobilie vorzunehmen. Darüber hinaus müsste der Sohn in dem Haus für mindestens zehn Jahre wohnen bleiben.

‍Wann ist eine Schenkung steuerfrei

‍Selbstverständlich können die Eltern ihrem Sohn bereits zu Lebzeiten das Haus übertragen. Der steuerliche Freibetrag liegt diesbezüglich bei 400.000 Euro und gilt für einen Zeitraum von zehn Jahren. Gibt es noch weitere Kinder in der Familie, können sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung Ansprüche aufs Haus geltend machen. Dies sollte der Schenkende beachten. Außerdem kann es zu Familienstreitigkeiten führen, da sich die anderen Kinder vernachlässigt fühlen. Ein Hausverkauf kann schon deshalb ratsamer sein.

‍Haus renovierungsbedürftig: Jetzt kann sich ein Hausverkauf an den Sohn besonders lohnen

‍Nehmen wir an, dass Ihr Haus in München renovierungsbedürftig ist. Umfangreiche Arbeiten an Immobilien sind jedoch teuer und Sie wissen nicht, wie Sie die Rechnungen begleichen sollen. Ihr Sohn könnte Ihnen finanziell unter die Arme greifen, aber das hat steuerlich keine Vorteile. Weder Sie noch Ihr Sohn können diesen finanziellen Aufwand durch die Renovierungskosten steuermindernd berücksichtigen. Das liegt daran, dass keiner von Ihnen Einkünfte aus dem Haus zieht. Wenn Sie allerdings anders vorgehen, ist eine steuerliche Berücksichtigung mit wertvollen Einsparungen möglich. Dafür verkaufen Sie das Haus an Ihren Sohn und zahlen Ihrem Sohn fortan Miete. Er bezieht demnach Einnahmen aus dem Elternhaus. Jetzt kann der Sohn umfangreiche Renovierungsarbeiten am Objekt vornehmen, die er als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung ansetzen kann. Hausversicherungen und weitere Ausgaben lassen sich ebenso steuerlich absetzen. Es kann daher ratsam sein, sich intensiv von einem Steuerberater beraten zu lassen, was in der individuellen Situation möglich ist.

‍Hausverkauf an den Sohn: es kann eine gute Idee sein

‍Es kann sich als sehr kostensparend erweisen, das Haus an den eigenen Sohn noch zu Lebzeiten zu veräußern. Wichtig ist jedoch, dass Sie dafür alle Eventualitäten berücksichtigen, damit sich die Zeit nach dem Hausverkauf nicht als unübersichtliches Minenfeld erweist. Sprechen Sie den Hausverkauf unbedingt mit allen Beteiligten ab und konsultieren Sie Experten. Ein Immobilienmakler aus München kann Ihnen bei der Wertermittlung helfen, während ein Steuerberater die steuerliche Seite beurteilt. Vergessen Sie nicht, einen Notar einzuschalten. Ohne Notar ist auch innerhalb der Familie kein Immobilienverkauf möglich.