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hotovoltaikanlagen sind mehr als nur ein Wachstumstrend. Sie gewinnen zunehmend an Bedeutung und sind Teil einer zukunftsweisenden Lebensphilosophie. Mit ihnen ist es möglich, umweltbewusster und unabhängiger zu leben. Gleichzeitig lassen sich dadurch Energiekosten sparen. Es verwundert daher kaum, dass immer mehr Privathäuser mit PV-Anlagen auf dem Dach ausgestattet sind. Aber was passiert, wenn ich selbst ein Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen möchte? Worauf wird der Käufer achten müssen? Folgender Artikel gibt einen groben Überblick über den Hausverkauf mit Photovoltaikanlage.
Inwiefern steigert die PV-Anlage beim Hausverkauf den Angebotspreis?
Die PV-Anlage hat für den Käufer zahlreiche Vorteile, die sich grundsätzlich aus der Solarenergie ergeben. Einige Immobilieninteressenten suchen sogar gezielt nach einem Objekt mit bereits installierter Solarenergie. Dem Käufer dürfte dabei klar sein: Durch eine funktionierende PV-Anlage steigert sich der Wert des Objektes. Doch um wie viel? Beim Hausverkauf dreht sich (fast) alles um den Preis. Für die Angebotspreisermittlung ziehen Sie am besten einen Experten wie einen Immobilienmakler von »Fischer Immobilien München« heran. Er ermittelt für Sie zuverlässig den Wert für das Haus. Die Frage ist nun, inwiefern die Photovoltaikanlage den Hauspreis erhöht? Um das zu wissen, ist die Bestimmung des Wertes der Anlage erforderlich. Sie wird von folgenden Faktoren dieser Checkliste beeinflusst:
- Anschaffungskosten der Anlage
- Größe der PV-Anlage
- verbleibende Förderzeit nach EEG und Höhe der Einspeisevergütung
- bisheriger jährlicher Ertrag
- angedachte Restlebensdauer
Die Menge des produzierten Stroms ist für die Wertermittlung entscheidend. Umso mehr, umso besser. Die nicht genutzte Energie lässt sich ins Stromnetz einspeisen, wodurch sich zusätzliche Einnahmen ergeben. Somit hat der künftige Hausbesitzer einen finanziellen Nutzen aus den Einnahmen der Einspeisevergütung und den Einsparungen durch den Eigenverbrauch der Solarenergie. Der aufmerksame Leser wird an dieser Stelle sofort hellhörig. Einnahmen? Was sagt dazu das Finanzamt?
PV-Anlagen und die Steuer
Für gewöhnlich sind PV-Anlagen so ausgestattet, dass der Eigentümer ein Übermaß an Energie zur Verfügung hat. Somit kann er einen Teil ins Netz einspeisen und verkaufen. Aus rechtlicher Sicht übt er damit eine gewerbliche Tätigkeit aus, was die Steuer auf den Plan ruft. Auf ihn kommen somit steuerliche Abgaben zu, die mit der Stromerzeugung im Zusammenhang stehen. Diese erfolgen im Rahmen der Ertragsteuer und Umsatzsteuer. Beides sind unterschiedliche Steuerarten, weswegen Sie diese getrennt voneinander behandeln müssen.
Achtung: Bei einer Photovoltaikanlage handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Das heißt aber nicht zwingend, dass für Sie als PV-Anlage-Eigentümer das Gewerbe- bzw. Ordnungsrecht greift. Sie benötigen als Eigentümer nur einen Gewerbeschein von der zuständigen Gemeinde, sofern Sie mehrere Anlagen im Betrieb haben. Mit dem Kauf eines Hauses mit PV-Anlage wird der Käufer somit zum Unternehmer oder Kleinunternehmer.
Vorteile und Nachteile der Regelbesteuerung
Einige Hauseigentümer haben auf die Kleinunternehmerregelung bewusst verzichtet, was sie für das Finanzamt zu Unternehmern macht. Deswegen besteht die Verpflichtung, ein Gewerbe anzumelden. Hieraus ergeben sich gewisse Vorteile. So lassen sich höhere Renditen erzielen. Darüber hinaus kann der Eigentümer die Umsatzsteuer für den Kauf der Anlage zurückerhalten. Die Betriebskosten werden als Werbungskosten behandelt, wodurch sie sich steuerlich geltend machen lassen.
»Wo Licht ist, ist auch Schatten.« Und so geht die Regelbesteuerung mit einigen Nachteilen einher. Neben der Einspeisevergütung muss eine Umsatzsteuer erhoben werden, welche das Finanzamt erhält. Es besteht die Pflicht, eine Umsatzsteuererklärung anzufertigen, was aufwendig ist.
Wann fällt ein Hausbesitzer unter die Kleinunternehmerregelung?
Folgt ein Hausbesitzer der Kleinunternehmerregelung, dann ist der bürokratische Papierkram automatisch geringer. Dafür entfällt die Rückerstattung der Betriebskosten und der Mehrwertsteuer auf Kauf der Anlage. Darüber hinaus muss der Eigentümer einige Voraussetzungen erfüllen, um überhaupt unter die Kleinunternehmerregel zu fallen. Hierzu zählen:
- der komplette Umsatz der Photovoltaikanlage liegt im Gründungsjahr bei Inbetriebnahme bei unter geschätzten 17.500 Euro
- im Folgejahr ist der Umsatz geringer als geschätzte 50.000 Euro
- Registrierung als Kleinunternehmer bei der Finanzbehörde
Sofern der Immobilieneigentümer diese Regelungen erfüllt, kann er zwischen der Regelbesteuerung und Kleinunternehmerregelung wählen. Diese Option greift für Erwerber von Bestands- als auch Neuimmobilien.
Haus verkaufen mit Photovoltaikanlage: ohne Steuerberater geht es nicht
Die Steuer ist bei dem Mitverkauf einer Photovoltaikanlage ein ganz besonderer Aspekt. Umso wichtiger ist es, einen Steuerberater zurate zu ziehen. Der Immobilienverkäufer meldet sein Gewerbe ab und der Käufer sein neues Gewerbe an. Manchmal ist es ratsam, eine »Geschäftsveräußerung im Ganzen« vorzunehmen, bei der keine Umsatzsteuer anfällt. Um Situationen wie diese optimal abzuschätzen, ist es unerlässlich, steuerliche Hilfe einzuholen. Auch für den Käufer kann sich eine Übernahme als hilfreich erweisen. Dadurch hat der Netzbetreiber keinen Anlass, die Einspeisevergütung neu zu gestalten.
Achtung: Die steuerliche Einordnung der Anlage ist für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit der PV-Anlage von Bedeutung. Der Käufer ist dazu verpflichtet, ein Gewerbe anzumelden. Zudem zahlt er Umsatzsteuer auf den verkauften Strom. Da der Fiskus auch die Option zur Kleinunternehmerregelung bietet, kann die Umsatzsteuer entfallen. Dafür kann er jedoch Wartungen und Reparaturen und die Umsatzsteuer des Kaufs nicht steuerlich geltend machen.
Wie Sie sehen, ist der Verkauf eines Hauses mit Photovoltaikanlage ein wenig knifflig. Mit den richtigen Experten an der Hand gelingt er Ihnen ohne Schwierigkeiten. Ziehen Sie gleich zu Beginn einen ortsansässigen Makler und einen Steuerberater heran, die Sie bei allen Facetten des Immobilienverkaufs leistungsstark unterstützen.
Wichtig: die hier angebotenen Informationen ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.
Stand März 2021
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