Hausverkauf: Eigennutzung kann vor Steuern beim Verkauf bewahren

mmobilien sind eine beliebte Anlageform. Sie geben die Möglichkeit, sich vor der Inflation zu schützen und von den steigenden Preisen zu profitieren. Der Staat weiß auch darum und belegt daher den Hausverkauf mit Steuern, die den Gewinn schmälern können. ​

Doch es gibt Entwarnung: Wenn Ihre Immobilie lange genug und zur richtigen Zeit in Eigennutzung stand, fallen keine Steuern beim Hausverkauf an. Wichtige Tipps und Hinweise rund um das Thema Hausverkauf und Steuern finden Sie hier.

Hausverkauf in München: Achtung vor der Spekulationssteuer

‍München gehört zu den besonders attraktiven Immobilienmärkten in Deutschland. Die Preise haben in den letzten Jahren stark angezogen. Vielleicht ist daher für Sie genau jetzt die richtige Zeit für einen Hausverkauf in München. Ganz gleich, ob der Grund für den Immobilienverkauf ein anstehender Umzug, eine Scheidung oder etwas anderes ist: Vermutlich werden Sie beim Verkaufserlös ein Plus machen. Auf exakt dieses Plus, das die Differenz aus Anschaffungspreis und Verkaufspreis ist, kann der Staat allerdings eine Steuer erheben. Sie heißt Spekulationssteuer und kann beim privaten Hausverkauf anfallen. In Abhängigkeit von den jeweiligen Gegebenheiten kann die Steuer einen Spitzenwert von 45 % erreichen. Auf diesen Schock folgt die Entwarnung: Die Spekulationssteuer erhebt der Staat nur, sofern zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Und auch wenn die Zeitspanne weniger als zehn Jahre beträgt, lässt sich die Steuer unter Umständen umgehen. Dies wäre durch Eigennutzung möglich.

‍Keine Steuern auf Hausverkauf dank Eigennutzung

‍Wie schon erwähnt, entfällt die Spekulationssteuer, wenn Sie Ihr Haus bereits mehr als zehn Jahre besitzen. So lang ist die Spekulationsfrist. Nach diesen zehn Jahren können Sie den Hausverkauf somit steuerfrei angehen. Leider kann nicht jede Privatperson die Spekulationsfrist verstreichen lassen. Veränderte Lebensbedingungen und finanzielle Krisen sind klassische Gründe, warum manchmal zwischen Hauskauf und Hausverkauf weniger als zehn Jahre liegen. Um in diesem Fall die Spekulationssteuer zu umgehen, muss das Haus in Eigennutzung stehen. Doch was heißt das genau? Ein paar Beispiele verdeutlichen die Bedingungen zur Eigennutzung bezüglich der legalen Umgehung der Spekulationsfrist:

• Eigentümer bewohnt die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor selbst
• Kinder des Eigentümers bewohnen die Immobilie selbst – sie müssen kindergeldberechtigt sein
• Lebenspartner bewohnt die Immobilie

Die Bedingungen für die Eigennutzung sind damit klar vom Gesetzgeber definiert. Werden sie nicht erfüllt, fällt die Spekulationssteuer an.

Wichtig: Eigennutzung bedeutet, dass der Eigentümer wahrheitsgemäß in dem Objekt dauerhaft wohnt. Das Haus oder die Wohnung muss sein Lebensmittelpunkt sein und er muss sie beim örtlichen Einwohnermeldeamt als Wohnsitz gemeldet haben. Eine sporadische Wohnnutzung ist nicht ausreichend. Eigentümer, die sich nur kurzfristig für Sanierungsmaßnahmen im Haus befinden, können keine Eigennutzung geltend machen. Das Finanzamt ist diesbezüglich sehr streng und überprüft die Angaben.

‍Ich kann die Spekulationsfrist nicht einhalten: Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

‍Beim privaten Hausverkauf wird der persönliche Steuersatz herangezogen, welcher auf Grundlage des Einkommens pro Jahr festgesetzt wird. Spitzenverdiener können somit mit einem Steuersatz von 45 % rechnen, wenn sie vor Ablauf der Spekulationsfrist das Haus verkaufen. Zweifelsohne wirkt sich dies nachteilig auf die Rentabilität des Hausverkaufes aus.

Wird die Spekulationsfrist nicht eingehalten, handelt es sich zumeist um Notverkäufe. Manchmal kann der Verkäufer nicht mehr die Kreditraten bedienen und muss daher das Objekt abstoßen. Er kündigt in diesem Fall sein laufendes Darlehen, wodurch die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben kann. Diese Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung für den vorzeitig gekündigten Kreditvertrag. Immerhin entgehen der Bank dadurch wertvolle Zinsen. So ärgerlich diese Mehrkosten für den Verkäufer auch sind, sie zählen als Extra-Kosten. Sie dürfen von dem zu versteuernden Gewinn beim Hausverkauf abgezogen werden.

‍Eigennutzung unmöglich: Welche Ausgaben kann ich bei der Spekulationssteuer noch geltend machen?

‍Kommt für Sie eine Eigennutzung nicht infrage und müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen, können Sie diese geschickt und komplett legal senken. Sie ziehen dafür von dem Gewinn aus dem Hausverkauf diverse Kosten ab. Zu diesen Kostenblöcken gehören:

• Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Gebühren für den Grundbucheintrag
• Kosten für Hauskauf und Hausverkauf
• Maklerkosten, Anzeigen, Werbekosten
• Kosten für Modernisierungen und Reparaturen (durchgeführt in den ersten drei Jahren)

Die Rechnung ist simpel. Ziehen Sie diese Kosten von dem Verkaufsgewinn ab, schmälert er sich automatisch. Somit müssen Sie auf einen geringeren Betrag Steuern zahlen, was die absolute Steuerlast minimiert.

‍Wie ist das mit der Eigennutzung bei einem Mehrfamilienhaus?

‍Einige Eigentümer besitzen ein Mehrfamilienhaus, welches sie gewinnbringend innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen möchten. Dies ist grundsätzlich möglich, aber wie verhält es sich hier mit der Eigennutzung als Schlüssel zur Steuerfreiheit? Der Eigentümer kann sich nur für die selbst genutzte Wohnung von der Spekulationssteuer befreien. Für alle anderen Wohnungen im Haus fällt eine Spekulationssteuer an. Die übrigen Wohnungen sind in der Regel vermietet und damit von Eigentümer nicht selbst bewohnt. Sie sind damit steuerpflichtig, wenn ihr Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt. Sollten die Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt sein, wird der Verkaufserlös der jeweiligen Wohnungen heranzogen. Gibt es kein Wohnungseigentum, wird der Spekulationsgewinn über die Quadratmeterzahl anteilig ermittelt.

‍Hausverkauf durch Erbschaft: Wie steht es jetzt mit der Steuer?

‍Immobilien gehören in Deutschland häufig zur Erbmasse. Erben müssen unter Umständen eine Erbschaftsteuer für das Objekt bezahlen. Diese kann entfallen, sofern der individuelle Freibetrag nicht überschritten wurde oder die Immobilie in Eigennutzung des Erbens stand. Eine Spekulationssteuer fällt erst dann an, sobald der Erbe die Immobilie verkaufen möchte und diese dem Erblasser noch keine zehn Jahre gehörte. Der Erbe erbt nicht nur das Objekt, sondern ebenfalls die Spekulationsfrist des Erblassers. Diese Frist wird mit der Annahme des Nachlasses daher nicht zurückgesetzt. Darüber hinaus entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie vom Verstorbenen in Eigennutzung stand. Hat der Erblasser sie nicht selbst bewohnt und ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, kommt auf den Erben beim Hausverkauf die Spekulationssteuer zu. Greift zusätzlich die Erbschaftsteuer, entsteht eine Doppelbelastung. Hier hat der Staat ein Einsehen und gewährt nach § 35b EstG eine Steuerermäßigung. In der Praxis heißt dies: Der Verkäufer kann einen Antrag auf Steuerermäßigung stellen. Um diese zu erreichen, macht er ein Kreuz in Zeile 79 des Mantelbogens zur Einkommensteuererklärung. Ergänzend dazu fügt er ein formloses Anschreiben an, in dem er den Sachverhalt erklärt.

‍Fazit: Eigennutzung ist der beste Weg zur Umgehung der Spekulationssteuer

‍Erfolgt der Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist, können hohe steuerliche Abzüge anfallen. Manchmal lässt sich durch Ausgaben wie Notargebühren, Vorfälligkeitsentschädigung etc. der Gewinn jedoch so stark schmälern, dass das Finanzamt so gut wie gar nichts mehr erhält. Darauf sollten sich Verkäufer allerdings nicht verlassen. Gerade bei hohen Gewinnen fällt zumeist eine empfindliche Steuer an. Um sie zu umgehen, ist es am besten, die Spekulationsfrist von zehn Jahren abzuwarten. Sollte dies nicht möglich sein, ist eine Eigennutzung die beste Methode, um sich legal von der Spekulationssteuer zu befreien. Zwar mag sie ein wenig Aufwand bedeuten, aber dadurch lässt sich letztlich viel Geld sparen. Mit einem Steuerberater lässt sich der Einzelfall im Detail besprechen, um eine adäquate Lösung zu finden. Auch ein kompetenter Immobilienmakler kann oft wertvolle Tipps geben, da er über eine langjährige Erfahrung verfügt.