Hausverkauf in München und Einkommensteuer: Antworten auf die wichtigsten Fragen

in Hausverkauf in München kann eine lukrative Sache sein. Die Immobilienpreise haben in den letzten Jahren stark angezogen, weswegen so manch ein Verkäufer bereits einen hohen Gewinn wittert.

Doch bin ich in der Steuerpflicht, wenn ich gewinnbringend ein Haus verkaufen möchte? Hier sind die wichtigsten Fragen und Antworten zu dem Thema Einkommensteuer und Immobilien sowie Steuern beim Hausverkauf im Allgemeinen.

‍1. Was ist mit Einkommensteuer gemeint?

‍Die Einkommensteuer ist in Deutschland eine direkte Steuer, die auf Einkommen jeglicher Art angewendet werden kann. Sie wird bei natürlichen Personen erhoben, aber nicht bei juristischen Personen wie beispielsweise Unternehmen. Letztgenannte zahlen auf ihre Erträge eine Körperschaftsteuer. Aus fiskalischer Perspektive ist die Einkommensteuer eine Gemeinschaftssteuer, denn über sie finanzieren sich Bund, Länder und Gemeinden. Wie hoch die Steuer ist, hängt von der Höhe des Einkommens und weiteren individuellen Faktoren ab. Grundsätzlich fällt theoretisch auf jedes Einkommen eine Steuer an. Jedoch gibt es auch Ausnahmen durch Steuerfreibeträge, Steuervergünstigungen etc. Beim Hausverkauf kann auf den Verkäufer eine Einkommensteuer zukommen. Zu versteuern wäre dann der erzielte Gewinn aus dem Verkauf. Dies ist die Differenz aus Anschaffungspreis und Verkaufserlös. Mit dem Verkaufserlös ist der Reingewinn nach Abzug von Notarkosten und weiteren Kosten gemeint.

‍2. Einkommensteuer: Wie viel Zeit liegt zwischen Immobilienkauf und Immobilienverkauf?

‍Ob in München oder in einer anderen deutschen Stadt: Für den Hausverkauf ist wichtig, wie groß die Zeitspanne zwischen dem Immobilienkauf und dem Immobilienverkauf ist. Ist sie kürzer als zehn Jahre, kann eine Spekulationssteuer anfallen. Ihr Bezug zur Einkommensteuer wird deutlich, wenn man die Spekulationssteuer mit ihrem offiziellen Name verwendet: Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften. Sie ist in §§ 22, 23 EStG vermerkt. Liegt zwischen dem Hauskauf und dem Hausverkauf eine Zeitspanne von mehr als zehn Jahren, erhebt das Finanzamt keine Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem privaten Immobiliengeschäft.

Hinweis: Die Spekulationsfrist startet mit der notariellen Beurkundung vom Kaufvertrag. Sollte es einen bindenden Vorvertrag geben, zählt dieses Datum für den Fristbeginn. Wann die Nutzung erfolgte oder wann die Eintragung im Grundbuch war, ist für den Beginn der Spekulationsfrist unwichtig.

‍3. Hausverkauf und Einkommensteuer: Haben Sie die Immobilie selbst genutzt?

‍Ist bei Ihnen die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, müssten Sie eigentlich eine Spekulationssteuer zahlen. Diese kann jedoch entfallen, wenn Sie das Haus selbst genutzt haben. Allerdings knüpft das Finanzamt diese Befreiung von der Steuerpflicht an eine wichtige Bedingung: In dem Jahr, in dem Sie das Haus verkaufen, müssen Sie in diesem wohnen. Zudem müssen Sie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren in dem Haus gewohnt haben. Übrigens: Wenn Sie nicht selbst in dem Haus wohnen, müssen zumindest ihre kindergeldberechtigten Kinder oder Ihr Lebens- oder Ehepartner in der Immobilie gewohnt haben.

Extra-Tipp: Bei den vorgenannten zwei Jahren vor dem Jahr des Hausverkaufs muss es sich nicht um volle Kalenderjahre handeln. Ein Beispiel: Sie haben 2019 ein Haus gekauft. Ab Dezember 2021 bewohnen Sie es selbst, da Sie wissen, dass Sie es Januar 2023 verkaufen möchten. Eine Spekulationssteuer fällt dann nicht an.

‍4. Wie sieht die Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien aus?

‍Haben weder Sie noch Ihr Lebenspartner oder Ihre kindergeldberechtigten Kinder das Haus selbst bewohnt, fällt eine Spekulationssteuer an, sofern Sie nicht die Zehnjahresfrist einhalten. Vermietete Immobilien in München und überall anders in Deutschland müssen mindestens zehn Jahre und einen Tag Ihr Eigentum sein, damit der Verkaufserlös steuerfrei ist.

Steuerexperten geben Eigentümern von Häusern einen wichtigen Tipp an die Hand: Sollte das Verkaufsobjekt in München stark im Preis gestiegen sein und stand es nicht im Eigennutz, sollten Sie mit dem Hausverkauf warten. Erst wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist, sollte der Verkauf erfolgen. Alternativ dazu nutzen Sie das Objekt selbst, um von der Spekulationssteuer befreit zu werden.

‍5. Wie sieht es mit der Einkommensteuer aus, wenn ich mehrere Häuser verkaufe?

‍In Deutschland gibt es die grobe Regel, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wenn Sie binnen fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist nun unerheblich. Der gewerbliche Grundstückshandel ist steuerpflichtig. Eine Gewerbesteuer fällt auch dann an, wenn Sie ein Objekt in viele kleinere Einheiten aufteilen und dann verkaufen. Gleiches zählt, sollten Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen und innerhalb von fünf Jahren fünf Eigentumswohnungen in dem Mehrfamilienhaus verkaufen.

‍6. Wie hoch ist die Einkommensteuer beim Hausverkauf?

‍Wie hoch die Einkommensteuer bzw. Spekulationssteuer beim Hausverkauf ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Diese sind:

• Wertzuwachs zwischen Anschaffungspreis und Verkaufserlös
• dem Einkommensteuersatz des Verkäufers

Um den genauen Betrag zu berechnen, bedarf es ein wenig Aufwand. So müssen Sie zuerst den Anschaffungspreis für das Objekt notieren. Dieser setzt sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Im Anschluss stellen Sie ihn dem Verkaufspreis gegenüber. Beachtenswert hierbei ist, dass Sie geltend gemachte Abschreibungen in die Wertermittlung mit einfließen lassen können. Zudem lässt sich der Verkaufserlös durch weitere Kosten wie beispielsweise die Maklerkosten reduzieren. Auf diese Weise verringert sich der Saldo zwischen Anschaffungspreis und Verkaufserlös, wodurch die Spekulationssteuer niedriger ausfällt.

‍7. Nicht nur Einkommensteuer: Welche Steuer kann beim Hausverkauf noch anfallen?

‍Wenn es sich nicht um ein Privatgeschäft handelt, sondern es ein gewerblicher Immobilienhandel ist, kommt auf den Verkäufer die Gewerbesteuer zu. Die Gewerbesteuer ist nichts anderes als eine Realsteuer, die zur Gruppe der Gemeindesteuern gehört. Basis für sie ist der berechnete Veräußerungsgewinn. Er wird mit der Steuermesszahl von 3,5 % sowie dem Hebesatz in der jeweiligen Kommune in München multipliziert. So ergibt sich der zu zahlende Gewerbesteuerbetrag. Zu berücksichtigen sind Steuerfreibeträge, von denen sich profitieren lässt. Bei Personengesellschaften und natürlichen Personen beläuft sich der Steuerfreibetrag auf 24.500 Euro. Vereine und einige Unternehmen dürfen sich über einen Freibetrag von 5000 Euro freuen.

Im Unterschied zu Privatgeschäften fällt bei einem gewerblichen Immobiliengeschäft zudem eine Mehrwertsteuer an. Sie beträgt 19 %. Darüber hinaus entsteht eine Umsatzsteuer auf Makler- und Notargebühren.

‍8. Wie lassen sich beim Hausverkauf Steuern sparen?

‍Hierfür gibt es mehrere legale Wege, die je nach Einzelfall in Betracht kommen:

1. Beim privaten Hausverkauf die Spekulationsfrist abwarten.
2. Nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, um Umsatz- und Gewerbesteuerzahlungen zu vermeiden.
3. Käufer bezahlt den Kaufpreis an den Verkäufer in Raten, die sich über mehrere Jahre verteilen. So lässt sich der Gewinn aus dem Hausverkauf über einen längeren Zeitraum verteilen. Dies bietet die Möglichkeit, Freigrenzen zu nutzen.
4. Vereinbarung einer Ratenzahlung, um eine Verschiebung der Veräußerungsgewinne zu bewirken. Dies mindert die Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns.
5. Durch nicht zum Grundstück gehörende Gegenstände wie beispielsweise Einbauküchen lässt sich der Verkaufswert der Immobilie und damit sein Veräußerungserlös verringern.

Das Steuerrecht ändert sich in Deutschland stetig. Mit einem kompetenten Steuerberater können Sie beim Hausverkauf erheblich an Steuern sparen, sollten Sie überhaupt steuerpflichtig sein. Grundsätzlich ist es immer ratsam, bei Immobiliengeschäften Experten hinzuziehen. Während der Steuerberater Ihnen bei steuerlichen Fragestellungen behilflich ist, sparen Sie durch das Engagieren eines seriösen Maklers in München Geld, Aufwand und Zeit. Der Hausverkauf ist ein komplexes Thema, weswegen Fachwissen und Erfahrung zu den besten Verkaufserlösen abzüglich aller Kosten und Steuerzahlungen führen.