Hausverkauf mit und ohne Notar: Was ist rechtlich möglich?

erkaufen Sie ein Auto, können Sie dies problemlos ohne Notar tun. Doch wie ist dies bei Immobilien? Können Sie einen Hausverkauf ohne Notar durchführen? ​

Immerhin nimmt dieser Gebühren, vor denen sich einige Käufer und Verkäufer fürchten. In diesem Ratgeber erfahren Sie wichtige Hinweise rund um Hausverkauf beim Notar und inwiefern er für dieses Geschäft unerlässlich ist.

‍Hausverkauf: Grundsätzliches zu dem Verkaufsgeschäft

‍Per Definition handelt es sich bei einem Immobilienverkauf um die Veräußerung von Bauwerken – Häusern sowie Wohnungen oder/und Grundstücken. Die Rechts- und Wirtschaftssprache sieht Immobilien als unbewegliche Sachgüter an, was sich bereits aus dem Wort herleitet »immobil«. Für die sogenannten unbeweglichen Sachgüter gelten besondere gesetzliche Bestimmungen, wenn es um die Eigentumsübertragung und den Gebrauch geht. Im Unterschied zu beweglichen Gütern – Autos, Schmuck etc. – sind beim Verkauf von Immobilien drei Vorgänge zwingend notwendig:

1. Kaufvertrag
2. Einigung über den Übergang des Eigentums
3. Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch

‍Hausverkauf ohne Notar letztlich nicht möglich: das Prinzip der Auflassung

‍Die drei genannten Vorgänge sind für den Immobilienverkauf unerlässlich. Nach § 311b ist darüber hinaus eine notarielle Beurkundung unabdingbar, sobald eine Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder von grundstücksgleichen Rechten erfolgen soll. Doch Achtung: Ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung kann geschlossen und gültig sein. Dafür ist allerdings erforderlich, dass im Nachhinein die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch stattfinden. Und genau hier kommt der Notar wieder ins Spiel, was an einer sehr speziellen Eigenheit des deutschen Rechts liegt. Es kennt das Abstraktionsprinzip, nach dem das Verpflichtungsgeschäft und das Verfügungsgeschäft zwei unterschiedliche Vorgänge sind. Im Klartext bedeutet dies, dass für einen Wechsel des Eigentümers der Kaufvertrag – und damit das Verpflichtungsgeschäft – nicht ausreicht. Ergänzend zu dem Verpflichtungsgeschäft ist eine offizielle Übertragung des Eigentums – das Verfügungsgeschäft – notwendig. Nach § 873 BGB muss dafür eine Einigung beider Parteien bei der Eigentumsübertragung – der Auflassung – und eine Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erfolgen. Die Auflassung wird von einer zuständigen Stelle – einem Notar – erklärt. Das schreibt § 925 BGB vor. Zum Schluss des Immobiliengeschäfts wird der Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Erst jetzt ist das Verkaufsgeschäft abgeschlossen.

‍Hausverkauf ohne notarielle Vorsorgevollmacht: Geht das?

‍Wie im vorangegangenen Artikel erläutert, ist ein rechtlich gültiger Hausverkauf ohne Notar unmöglich. Hieran schließt sich eine andere Frage an: »Wie sieht es aus, wenn ich das Haus verkaufen möchte, aber nicht selbst dafür anwesend sein kann?« Dies ist möglich und kommt gar nicht so selten vor. Sie können einen Vertreter zu dem Notartermin schicken, der den Notarvertrag für Sie unterzeichnet. Selbstverständlich müssen Sie dafür dem Vertreter eine schriftliche Vollmacht aushändigen. Auch für diese Vollmacht ist ein Notar unerlässlich. Beim Hausverkauf in München und überall anders in der Bundesrepublik muss dem Notar eine beglaubigte oder beurkundete Vollmacht vorliegen. In dieser sind nähere Anweisungen exakt formuliert und fixiert. Alternativ dazu gibt es die notarielle Generalvollmacht, welche dem Vertreter erlaubt, alle vermögensrechtlichen Angelegenheiten zu regeln.

Hinweis: Eine privatschriftliche Vollmacht mit Unterschrift ist nicht ausreichend. Ein Vertreter des eigentlichen Immobilienverkäufers kann so keinen Kaufvertrag unterzeichnen und keinen Eintrag ins Grundbuch einleiten.

‍Hausverkauf und Notar: das Wichtigste in aller Kürze

‍‍Das Thema Hausverkauf und Notar ist sehr komplex. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und einen seriösen Immobilienmakler aus München dazu heranziehen, kann er Ihnen aus seiner langjährigen Erfahrung heraus wertvolle Tipps geben. Darüber hinaus nimmt er Ihnen gern die notwendige Vorarbeit mit dem Notar ab, indem der Makler im Rahmen des Hausverkaufs die Unterlagen für den Notar zusammenstellt. Selbstverständlich bedeutet dies nicht, dass Sie von einem Notarvertrag in letzter Minute überrascht werden. Eine der Aufgaben des Notars ist, mit Ihnen und dem Käufer den Kaufvertrag bis ins Detail durchzugehen. Weitere wichtige Fakten zu diesem Themenbereich finden Sie hier zusammengefasst. Um einen detaillierten Einblick in einige Aspekte zu erhalten, klicken Sie bitte die hinterlegten Links an:

• ‍Hausverkauf München - ohne diese Dokumente geht es nicht
• ‍Hausverkauf-Checkliste - Gut organisiert das Haus in München verkaufen

Hausverkauf: Wer bestellt den Notar?

Oft kommt die Frage auf: »Hausverkauf. Wer bestimmt den Notar?« Hierzu existiert kein Paragraph im Gesetz. Es hat sich so eingebürgert, dass der Käufer beim Hausverkauf den Notar beauftragt. Er kann allerdings auch Sie darum bitten, einen Notar auszusuchen. Ihr Immobilienmakler in München hat ebenfalls zuverlässige Notare in seinem Netzwerk an wertvollen Kontakten, auf die zurückgegriffen werden kann.

Tipp: Wer den Notar bestellt, der muss ihn auch bezahlen, wenn der Notartermin abgesagt wird. Deshalb ist es für Sie als Verkäufer zum Vorteil, wenn der Käufer den Notar beauftragt.

‍Hausverkauf: Wann zum Notar?

‍Sobald die Preisverhandlungen beendet sind, vereinbaren Käufer und Verkäufer zum Abschluss des Hausverkaufs den Notartermin. Der Notar benötigt nun alle erforderlichen Unterlagen zur Immobilie, um einen Kaufvertragsentwurf anzufertigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass alle bedeutenden Aspekte des Kaufvertrags vor dem Notartermin besprochen werden. Hierzu gehören vor allem der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Für gewöhnlich erhalten Sie etwa zwei Wochen vor der angedachten Vertragsunterzeichnung den Kaufvertrag zur Durchsicht. Zumeist sind keine Änderungen daran notwendig.

‍Hausverkauf: Was sollte im Notarvertrag stehen?

‍Der Notarvertrag beim Hausverkauf ist oft sehr lang. Schnell umfasst er mehr als 30 Seiten. In ihm ist alles vermerkt, was das Haus auszeichnet. Dazu zählen die Lage des Hauses, die exakte Anschrift, die Grundbuchblattnummer, der Grundbuchbezirk sowie jegliche Angaben zum Grundbesitzer und inwiefern zum Verkauf auch Möbel gehören. Selbstverständlich inkludiert der Vertrag die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden . Vielleicht bestehen Pfandrechte, die ebenfalls Teil des Kaufvertrags ein müssen. Die Höhe des Kaufpreises und die Zahlungsart sind weitere wichtige Bestandteile des Kaufvertrags.

‍Hausverkauf: Welche Unterlagen braucht der Notar?

‍Wenn Sie mithilfe eines Maklers das Haus verkaufen, müssen Sie sich über die Frage »Hausverkauf: Was braucht der Notar?« keine Gedanken machen. Ihr Immobilienmakler in München stellt für Sie alles zusammen, damit der Notar für Ihren Hausverkauf einen Notarvertrag erstellen kann. Zu diesen Dokumenten gehören:

• das Grundstück oder das zum Verkauf stehende Haus (Grundbuchamt/Grundbuchblattnummer)
• Kaufpreis, Zahlungstermin oder etwaige Zahlungsmodalitäten
• Termin der Hausübergabe
• Bestehen von Sachmängeln
• Umgang mit eventuell vorhandenen Miet- und Pachtverhältnissen
• Notaranderkonto gewünscht?

‍Hausverkauf: Wer zahlt die Notarkosten?

‍Eine der wichtigsten Fragen bezüglich des Notartermins ist: »Hausverkauf. Wer zahlt den Notar?« Hierfür gibt es keine fixen Regelungen, aber in der Praxis zahlt der Verkäufer nur die Notargebühren für die zu löschenden Grundstücksbelastungen. Der Käufer hingegen übernimmt beim Hausverkauf die weiteren Notarkosten. Stets muss der Verkäufer allerdings bedenken, dass er gemeinsam mit dem Käufer für jegliche Grundbuch- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer haftet. Zwar muss der Käufer sie vorrangig entrichten, aber wenn er nicht zahlt, kann auch der Verkäufer in die Pflicht genommen werden.

‍Hausverkauf: ohne Notar geht es nicht

‍Ein Hausverkauf ohne Notar ist unmöglich. Er ist für den Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätig, weswegen ihm eine neutrale Position zukommt. Erst durch ihn wird der Immobilienkauf gültig. Darüber hinaus kann er wichtige Tipps und Hinweise geben, um den Hausverkauf zu optimieren. Als sehr hilfreich erweist sich zudem der Immobilienmakler in München beim Verkauf Ihres Hauses. Er nimmt Ihnen viel Arbeit ab und erzielt in der Regel einen besseren Verkaufspreis. Mit einem guten Makler an Ihrer Seite, kann der Verkauf Ihres Hauses in München schnell und einfach vonstatten gehen.