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ie möchten in München ein Haus verkaufen. Kaufinteressenten besichtigen Ihr Objekt und stellen Ihnen zahlreiche Fragen, denn sie wollen möglichst alles über das Haus wissen. Schließlich findet sich ein Käufer, der nach der Preisverhandlung den Kaufvertrag unterzeichnet.
Monate später meldet er sich bei Ihnen, da er am Haus Mängel entdeckt hätte. Jetzt wirft er Ihnen ein arglistiges Verschweigen vor. Doch was ist das eigentlich? Um diesen schwierigen Streitpunkt beim Verkauf von Immobilien dreht sich dieser Beitrag. Erfahren Sie hier wichtige Infos zu dem Thema, um sich als Verkäufer vor diesem Vorwurf bestmöglich zu schützen.
Arglistig verschweigen: Was ist damit gemeint?
Das BGB definiert in § 123 sehr deutlich, was sich hinter dem arglistigen Verschweigen verbirgt. So ist damit gemeint, dass eine Person trotz besseren Wissens einen Irrtum nicht aus dem Weg räumt oder diesen gar erst erzeugt, indem sie Fakten unterdrückt oder falsche Tatsachen vorspiegelt. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Verkäufer beispielsweise einen großen Mangel am Haus verschweigt oder behauptet, es gäbe diesen gar nicht. Allerdings muss dieser Mangel so wichtig sein, dass der Kaufinteressent mit einer Aufklärung rechnen durfte. Es muss demnach eine Aufklärungspflicht des Verkäufers gegeben haben. Wurde ein Makler engagiert, steht dieser in der Aufklärungspflicht. Arglistig kann nach der deutschen Rechtsprechung aber auch heißen, dass eine Person irgendetwas erfunden hat, was für den Hausverkauf relevant ist. Kurzum: Wer arglistig handelt, ist sich seiner eigenen Unkenntnis bewusst oder lügt vorsätzlich. Hieran ist zu erkennen, dass es in der Praxis ziemlich knifflig sein kann, ein arglistiges Verschweigen festzustellen. Es ist daher kaum verwunderlich, dass im Streitfall oft ein Richter klären muss, ob und inwiefern ein arglistiges Verschweigen vorlag.
Hausverkauf: Was ist ein Mangel?
§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB besagt, dass der Verkäufer dem Käufer die Immobilie frei von Mängeln zu verschaffen hat. Ein Mangel besteht immer dann, sobald der Ist-Zustand von dem vertraglich fixierten Soll-Zustand abweicht. Aus diesem Grund ist es so wichtig, dass der Kaufvertrag vom Notar möglichst genau verfasst wird. Alle bedeutenden, wertbildenden Aspekte zur Immobilie sollten aufgeführt sein. Dies ist umso wichtiger, wenn der Verkäufer sehr konkrete Vorstellungen hat, welche über die „normale“ Beschaffenheit hinausgehen. Ein Beispiel: Das Dach ist an einigen Stellen undicht. Der Verkäufer oder Makler hat diesen Mangel dem Käufer deutlich mitgeteilt. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Mangel im Vertrag aufgenommen werden. Es wird so vermerkt, dass der Käufer über diesen Mangel wusste und ihn akzeptiert – oft geht dies mit einem Abschlag des Kaufpreises einher.
Nicht selten wird in Kaufverträgen keine konkrete Beschaffenheit vereinbart und häufig kommt es dennoch nicht zum Streit. Jetzt bedeutet „frei von Sachmängeln“, dass die Immobilie samt Grundstück sich für die im Kaufvertrag vereinbarte Verwendung eignet. Kurzum: Die Immobilie ist bewohnbar. Sollte es keine vertragliche Einigung für eine bestimmte Verwendung geben, sollte nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bzw. 2 BGB eine gewöhnliche Verwendung möglich sein. Bei einem Wohnhaus in einem Wohngebiet wäre dies das Wohnen.
Was kann der Käufer bei einem Sachmangel verlangen?
Wenn ein Sachmangel tatsächlich vorliegt, kann er auf Nacherfüllung drängen. Dies ist in den §§ 437 Nr. 1, 439 BGB vermerkt. Allerdings darf er dies nur verlangen, sofern er vorher von dem Sachmangel keine Kenntnis hatte.
Manchmal ist eine Mängelbeseitigung nicht möglich, nicht zumutbar oder sie scheitert. Dann hat der Käufer das Recht, von dem Vertrag nach den §§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 Abs. 5 BGB zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern, wie es in den §§ 437 Nr. 2, 441 BGB steht. Darüber hinaus ist eine Schadensersatzforderung nach den §§ 437 Nr. 3, 280 ff., 311a BGB möglich. Übrigens: Sogar ein geringfügiger Mangel kann nach einem Urteil des BGH vom 24.03.2006, V PR 173/05 ein Grund für den Käufer sein, vom Kaufvertrag zurückzutreten. An Gewicht gewinnen die Käuferrechte, wenn der Verkäufer für eine definierte Beschaffenheit des Hauses eine Garantie übernommen hat.
Was erkennt das Gericht als wichtigen Mangel am Haus an?
So greifbar, wie die Gesetze zum Mangel am Haus erscheinen, sind sie oft nicht. Was ein Mangel ist und inwiefern er bekannt war, ist öfter Streitpunkt. In der deutschen Rechtsprechung haben sich über die Jahre hinweg jedoch einige Mängel herauskristallisiert, über die ein Verkäufer seinen Käufer informieren muss. Sie werden auch als offenbarungspflichtige Umstände bezeichnet. Zu ihnen gehören:
- Altlasten (Urteil des BGH vom 20.10.2000, V PR 285/99)
- Holzbockbefall im Dachgeschoss (Urteil des BGH vom 14.05.2004, V PR 120/03)
- Hausschwamm (Urteil BGH vom 07.02.2003, V PR 25/02)
- Feuchtigkeit im Keller (Urteil des OLG Koblenz vom 09.02.2006, 5 U 1111/05)
Darüber hinaus kann es viele weitere Mängel geben, über die der Käufer in Kenntnis gesetzt werden muss, bevor er den Vertrag unterzeichnet. So müssen Sie beispielsweise Kaufinteressenten darüber informieren, wenn Umweltgifte verbaut wurden oder das Haus giftige Ausdünstungen wie Holzschutzmittel von sich gibt. Dies besagt ein Urteil des BGH vom 27.03.2009, V PR 30/08.
Einige Baustoffe, die einst als ungefährlich galten, können sich im Nachhinein als hochgiftig erweisen. Sie können einen Sachmangel begründen, sollten sie tatsächlich eine ernsthafte Gefahr darstellen.
Hinweis: Informieren Sie Ihren Kaufinteressenten über das Thema Schadstoffe, sofern es für Ihr Verkaufsobjekt von Bedeutung ist. Wenn Sie sich unsicher sind, können Sie auch einen qualifizierten Fachmann für eine Schadstoffmessung beauftragen.
Wie wird eine arglistige Täuschung nachgewiesen?
Der Käufer steht in der Beweislast. Er muss dem Verkäufer nachweisen, dass er von ihm arglistig getäuscht wurde. Dies kann sehr schwierig sein, aber manchmal gibt es dafür schlüssige Indizien. Ist eine Hauswand mit Schimmel befallen und hat der Verkäufer sie vor der Besichtigung einfach überstrichen, läge eine Täuschung vor. Der Käufer war arglos.
Wie kann ich mich als Verkäufer vor dem Vorwurf der arglistigen Täuschung schützen?
Grundsätzlich kann natürlich ein Käufer immer den Streit suchen und Sie der arglistigen Täuschung bezichtigen. Dies passiert ungerechtfertigt jedoch nicht sehr häufig, da für ihn in der Regel daraus kein Vorteil entsteht. Um das Risiko grundsätzlich zu umgehen, sollten Sie den Käufer ehrlich und vollumfassend über die Immobilie informieren. Verschweigen Sie keine Mängel. Sollte es Mängel geben, weisen Sie darauf hin und fixieren Sie diese im Kaufvertrag. Als sehr hilfreich erweist sich, einen Makler zu engagieren. Ein seriöser Immobilienmakler aus München weiß genau, was der Kaufinteressent alles wissen muss. Er steht wie Sie als Verkäufer in der Aufklärungspflicht und kann haftbar gemacht werden, sollte er dagegen verstoßen. Damit er seine Aufklärungspflicht voll umfassend erfüllen kann, müssen Sie ihn als Verkäufer mit allen relevanten Informationen zum Objekt versorgen. So stellen Sie sicher, dass Ihr Hausverkauf reibungslos und problemfrei verläuft – auch noch im Nachhinein.
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